- Разное

Питер квартиры посуточно дешево: Снять квартиру посуточно в Санкт-Петербурге, аренда квартир на сутки в Санкт-Петербурге — ЦИАН. Найдено

Содержание

Снять квартиру посуточно в Санкт-Петербурге, аренда квартир на сутки в Санкт-Петербурге — ЦИАН. Найдено

* БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ И БЕЗ КОМИССИЙ * * БЕЗ СКРЫТЫХ ПЛАТЕЖЕЙ * * БЕЗ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ПЛАТ * СДАЁТСЯ ПОСУТОЧНО ДВУХКОМНАТНАЯ КВАРТИРА С ШИКАРНЫМ ВИДОМ!!! Адрес Выборгское шоссе 16,13 этаж. 10 минут пешком до метро Проспект Просвещения! ЖК «Ozerki style Tower» — дом «максимальной комплектации». Ваш комфорт обеспечат три этажа, где разместились: банк, аптека, «Fitness House» с бассейном, супермаркет «EVROSPAR-24\7», «Letoile», ресторан, салон красоты и пр. Подойдёт семейным парам с детьми и без. Командированным сотрудникам. Для влюблённых парочек Гостям города Санкт-Петербург. Рядом находятся медицинские центры федерального значения: НИИ травматологии и ортопедии им.Вредена . Федеральный центр им В.А. Алмазова. Институт онкологии им Н.Н.Петрова посёлок Песочный,от дома идёт автобус, в пути 20 минут. Многопрофильная больница 2 , Областная Клиническая больница 122, Больница для сотрудников МВД. Гор. больница Святого Георгия, Ленинградская областная больница, Гор. многопрофильная больница 2, ГКДЦ 1, Прямая маршрутка 680 до НМИЦ онкологии им. Петрова (п. Песочный) Парк Сосновка Суздальские озёра Теннисные корты в Озерках. Рядом с домом находится гипермаркет Окей, Лента, Торгово-развлекательные комплексы Норд, Гранд-Каньон, Авеню, Шувалово, В шаговой доступности находятся гипермаркеты (Перекресток, Вкусвилл, Окей, Домовой, Максидом), аптеки, кафе, Бургер Кинг, KFC, пиццерии, суши-бары. В радиусе километра есть 2 больших ТЦ с детскими и взрослыми развлечениями. . Без посредников и дополнительных комиссий Гарантируем, что квартира полностью соответствуют фотографиям В квартире имеется все для комфортного проживания: Большая комфортная кровать, новый диван Большой ЖК- телевизор Высокоскоростной WI-FI 200 м\б Полноценная кухня с варочной поверхностью, холодильником, электрочайником и всей необходимой посудой и кухонной утварью. Ванная комната Стиральная машина, фен, утюг с гладильной доской и сушилкой свежее постельное белье и полотенца средства личной гигиены (мыло, туалетная бумага ,гель для душа , шампунь) Вокруг Много детских и спортивных площадок. Мы очень тщательно следим за чистотой квартиры. После каждого выезда проводится обязательная полная влажная уборка . Время заезда с 14.00 до 22.00 часов. Выезд до 12.00. Ранний заезд и поздний выезд согласовывается и оплачивается отдельно. При заезде необходимо внести страховой депозит в размере 5000р , который возвращается при условии соблюдения правил пользования квартирой при выезде. Данную квартиру можно забронировать как по телефону так и в WhatsApp или Tellegram/ Звоните и приезжайте , будем рады встретить вас гостеприимством в наших апартаментах Квартира сдаётся на срок от 3-х суток Под вечеринки и мероприятия не сдаётся С животными проживание запрещено Цена варьируется в зависимости от количества человек и длительности съёма.

Снять квартиру посуточно в Санкт-Петербурге в мае 2022, аренда

Последнее бронирование 16 часов назад

Подробнее

Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, 40к3

Яркая и красивая квартира-студия площадью 27 м. кв. в районе с развитой инфраструктурой. Отлично подойдет для пары без детей или с одним ребенком (предоставляем дополнительное спальное место), путешественникам, командировочным сотрудникам, а также для комфортной самоизоляции или удаленной работы. Квартира расположена в Московском районе Санкт-Петербурга, в окружении достопримечательностей и зелени, рядом находится парк Городов-Героев. На балконе обустроена комфортная зона отдыха, с которой открывается живописный вид на город и взлетно-посадочную полосу аэропорта. Оснащение. Квартира оснащена необходимой мебелью, техникой и другими бытовыми предметами для полноценного проживания. Удобная кровать с ортопедическим матрасом обеспечит отличный сон. Большой шкаф и вместительный комод позволят удобно разместить все Ваши вещи. На уютном балконе разместилась зона отдыха с прекрасным видом. Полноценная кухня имеет все необходимое: встроенную варочную панель, микроволновую печь и чайник, посуду для приготовления и сервировки. Холодильник, бойлер, стиральная машина, вентилятор, ТВ, быстрый интернет, фен, утюг и гладильные принадлежности в Вашем распоряжении. Инфраструктура. Один из самых зеленых районов города. Современный ЖК, три лифта, чистый подъезд, уютный двор, обилие магазинов, аптек, кафе и т.д. В пешей доступности торговые центры, супермаркеты, кафе и рестораны. Транспорт. Удобное расположение позволяет добраться общественным транспортом как до метро и центра, так и до пригородов (Пушкин, Павловск, Гатчина, Петергоф). Близость КАД и ЗСД обеспечивает легкость въезда-выезда на автомобиле. Ближайшие метро МОСКОВСКАЯ и ЗВЕЗДНАЯ в 10-15 минутах. Аэропорт «ПУЛКОВО» — 7-10 минут ТРК «ЛЕТО» – напротив Конгрессно-выставочный центр Экспофорум – 10-15 минут. В 3 километрах выезд на главные магистрали города (КАД, ЗСД), по которым можно максимально быстро добраться в любую точку города. До центра города 20-30 минут на транспорте. При необходимости можем предоставить подземный паркинг для автомобиля. Квартира подойдет Вам если: — Вы ответственный и аккуратный. — Вы не любите шумные вечеринки и уважаете себя и окружающих. — Курите только на свежем воздухе, ведь в квартире и на балконе это строго запрещено (без всяких исключений). — У вас нет питомцев. — Вам нужна квартира на несколько дней/недель. ВАЖНО! До заселения необходимо внести залог и предоплату, а также предоставить данные паспорта для заключения договора.

Квартира для вечеринок на сутки (СПб) — снять квартиру для вечеринки в Санкт-Петербурге

В процессе планирования небольшого торжества, у каждого из нас возникает желание провести мероприятие на высоком уровне и при этом сэкономить. В ситуации, когда не выгодно снимать для проведения праздника ресторан или кафе, оптимальным вариантом является услуга «квартира для вечеринок на сутки в СПБ». Несмотря на то, что эта услуга появилась относительно недавно, ее преимущества уже успело по достоинству оценить множество клиентов.

Услуга «квартира для праздника на сутки в СПБ» обладает огромным количеством преимуществ, среди которых особого внимания заслуживают следующие:

  • Большое количество свободного пространства. Вы можете арендовать для мероприятия помещения большой площади, которая легко вместит всех приглашенных гостей.
  • Приемлемая стоимость. Организация торжества в съемном помещении будет стоит значительно дешевле, чем аренда кафе или ресторана.
  • Возможность провести мероприятие в теплой домашней атмосфере. Именно благодаря описанным выше причинам, услуга «аренда квартиры для вечеринки на сутки» пользуется огромной популярностью.

Особенности аренды

Для того чтобы не ошибиться в выборе квартиры для торжества в СПБ, необходимо в обязательном порядке учитывать следующие факторы:

  • Количество гостей. От этого показателя напрямую зависит необходимое число комнат. Расчет необходимого числа комнат необходимо выполнять таким образом, чтобы каждому гостю было максимально комфортно.
  • При заключении договора, от вас могут потребовать какой-нибудь залог, так как арендодатель доверяет вам свое имущество. В качестве залога может выступить как определенная денежная сумма, так и паспорт.
  • Перед тем как заключить договор, тщательно осмотрите все помещения и при обнаружении каких-либо дефектов, покажите их хозяину, чтобы вам не пришлось оплачивать ущерб, который вы не причиняли.

Если вы решили снять жилье на сутки для вечеринки, то следует помнить, что аренда в будние дни обойдется вам значительно дешевле, чем в выходные или праздники. Это, в первую очередь, связано с тем, что спрос на съемное жилье в выходные дни значительно выше. При необходимости вы можете снять квартиру для вечеринок в СБП с сауной, но она обойдется вам значительно дороже. Если вы решили организовать меропритие с огромным количеством шумных друзей, то вам следует заранее сообщить об этом владельцу.

Стоимость аренды может быть самой различной, все зависит от общей площади и обстановки. Цена жилья для вечеринок СПБ, как правило, включает в себя вывоз мусора, чистку мягкой мебели, а также уборку помещений после праздника.

Благодаря развитию интернет-технологий, вы может снять квартиру для мероприятия при помощи компьютера, прямо не выходя из дома или не отлучаясь от рабочего места. Посетив сайт triproom.ru, вы можете оперативно отыскать подходящий для себя вариант. По этому адресу вы сможете найти жилье посуточно в Санкт Петербурге для праздника по самым приемлемым ценам.

Таким образом, если вам необходимо жилье для торжества в СПБ, просто посетите сайт triproom.ru.

Комфортные апартаменты недорого в СПб, аренда в Гостевом доме

Аренда в Гостевом доме (гостиницы, хостелы, квартиры, апартаменты посуточно в СПб), сезонное размещение.

Собираетесь посетить Санкт-Петербург? Думаете, где лучше снять квартиру посуточно, найти гостиницы недорого или выбрать хостелы в Санкт-Петербурге? Тогда вам – к нам!

Санкт-Петербург заслуженно считают самым красивым городом России и одним из красивейших городов всего мира. Многие приезжают посмотреть на культурную столицу России, чтобы посетить местные музеи и исторические достопримечательности, прогуляться по городским улицам и получить много ярких впечатлений.

Гостиницы недорого. Аренда в Гостевом доме.

Удобнее всего делать это, разместившись в центре Санкт-Петербурга, но как найти гостиницы недорого в столь популярном среди туристов месте? Есть такое место в центре Питера рядом с метро и вокзалом на Васильевском острове, проживание в котором будет стоить небольшие деньги. Речь идет о Гостевом доме Авантаж, который является отличной альтернативой для апартаментов и гостиниц. Аренда в гостевом доме стоит недорого, при этом вам гарантируется комфортное размещение в апартаментах по цене комнаты.

Для гостей Санкт-Петербурга доступны разные варианты размещения в центральной части города.

Гостиницы недорого

Снять гостиницу недорого в Санкт-Петербурге. Предлагаем гостиницы недорого в центре Питера рядом с метро и вокзалом на Васильевском острове. Гостиница у Петровского стадиона. Гостиница рядом с Сибур Ареной.

Аренда в Гостевом доме

Гостевой дом – это альтернатива гостинице и апартаментам. Аренда в Гостевом доме – это комфортное размещение в апартаментах по цене комнаты.

Аренда квартир посуточно. Снять квартиру посуточно.

Можно снять гостиницу у Петровского стадиона, но гостиница рядом с Сибур ареной все равно будет стоить дороже, чем размещение в гостевом доме.

Аренда квартир посуточно – более экономичный вариант. Вы попадаете в комфортную домашнюю обстановку, если выбираете его. Снять квартиру посуточно от хозяев заслуженно считается бюджетным и надежным вариантом аренды.

Аренда квартир посуточно

Аренда квартир посуточно – это прекрасная альтернатива гостинице. Размещение в квартире на короткий срок – это надежно и комфортно.

Снять квартиру посуточно

Снять квартиру посуточно

в Санкт-Петербурге удобно и просто. Квартиры посуточно от хозяев – это бюджетный и надежный вариант аренды.

Хостелы в Санкт-Петербурге. Хостелы на Васильевском острове.

Самый недорогой способ размещения в центре города – хостелы в Санкт-Петербурге. Хостелы на Васильевском острове оснащены всеми удобствами и являются хорошей заменой гостиницы.

Хостелы в Санкт-Петербурге

Хостелы – самое комфортное и недорогое размещение в Санкт-Петербурге. Хостелы полностью оснащены всеми удобствами.

Хостелы на Васильевском острове

Хостелы удобная замена гостиницы. Хостелы – это эконом размещение на Васильевском острове Санкт-Петербурга.

Аренда апартаментов СПб.

Доступна также аренда апартаментов СПб посуточно и на любой срок. Такой вариант лучше гостиницы по цене и комфортнее хостела по условиям проживания. Гостевой дом «Авантаж» предлагает комфортные апартаменты в центре Санкт-Петербурга.

Аренда апартаментов СПб

Интересует аренда апартаментов посуточно СПб – поможем. Апартаменты посуточно и на любой срок в Санкт-Петербурге. Апартаменты в центре Петербурга в аренду. Апартаменты лучше гостиницы и комфортнее хостела.

Апартаменты посуточно недорого. Хостелы и апартаменты в Санкт-Петербурге.

Гостевой дом «Авантаж» сочетает в себе преимущества всех вариантов размещения. Предлагаемые нами апартаменты посуточно недорого стоят и оснащены всеми удобствами. Да, квартиры посуточно от хозяев – тоже бюджетный и надежный вариант аренды. Но хостелы и апартаменты в Санкт-Петербурге позволяют разместиться не только путешествующим в одиночестве или в паре, но и небольшим группам в количестве до 15 человек. Бывают апартаменты бизнес и эконом класса, последние и предлагаются нашим гостевым домом. Причем по уровню сервиса и комфортности проживания вы не будете вспоминать, что проживание эконом класса. Это проявляется только в низкой цене.

Апартаменты посуточно недорого

Предлагаем апартаменты посуточно недорого. Аренда апартаментов в центре Питера – это хороший способ отдохнуть комфортно и дешево.

Хостелы и апартаменты в Санкт-Петербурге

Хостелы и апартаменты в Санкт-Петербурге ждут наших гостей. Приезжайте. Поможем снять номер в хостеле или в апартаментах, апартаменты бизнес и эконом класса.

Аренда апартаментов, сезонное размещение в СПб.

Аренда апартаментов в центре Питера – хорошая возможность отдохнуть комфортно и дешево в любое время года. Гостевой дом «Авантаж» предоставляет комфортное сезонное размещение в СПб!

Снять квартиру на сутки Петербург

Полезная информация

Снять квартиру на сутки Петербург

Вы собрались посетить северную столицу Россию? Тогда первое, что вам нужно сделать, — это снять квартиру сутки Санкт-Петербург. А как вы собираетесь в чужой город без конкретного адреса? Конечно, возможно, та организация, которая вас отправляет или принимает, предоставит вам жилье для временного проживания. Но такую заботу проявляют не всегда. Нередко приходится самим о себе заботиться. Иногда дилемма такая: или без договоренности с организацией рассчитывать на ее помощь, или с ее ведома и за ее деньги, а нередко и за свои снять квартиру сутки Санкт-Петербург. Вот так-то. Даже если вам организация и пообещает оплатить жилье, вы все равно уточните. А может, мне его самому забронировать, а вы потом оплатите мне эти расходы. А то там люди занятые. Замотаются и забудут про вас. В идеале вам нужно будет сразу решить все за и против в отношении гостиниц. Какие там минусы. Мы с них начнем. Вечная слежка, никого к себе не приведи, жить можешь только в единственном составе. А плюсы? Что еду в номер могут принести, убираются каждый день. Но могут и своим ключом дверь открыть в ваше отсутствие. Если вы запланировали снять квартиру сутки Санкт-Петербург, какие в этом минусы? Ищем-ищем-ищем и… не находим ни одного. А плюсы? Нет слежки, можете жить там любым составом, в ваше отсутствие к вам никто не зайдет. Еду в квартиру можно заказать по телефону в любом кафе и пиццерии. Привезу быстро – горяченькую. Да еще и бонусы дадут в виде напитков, влажных салфеток. Скидок и прочее. Получается, что во втором случае количество плюсов явно перекрывает количество плюсов в первом случае. И это еще не все. Во втором случае минусы отсутствуют вовсе. Такое редко когда бывает. А тут наглядными примерами доказано: минусов нет. Значит, снять квартиру сутки Санкт-Петербург значительно выгоднее, чем снимать гостиницу. А что для этого нужно? Сделать звонок или отправить письмо в серьезное квартирное бюро. Напишите им, что вам нужно снять квартиру сутки Санкт-Петербург. И в ближайшее время вам предложат самые лучшие варианты.

Снять квартиру на сутки в Красногвардейском районе в Санкт-Петербурге. Посуточная аренда квартир, недорого: цены, фото

Описание: Современная однокомнатная уютная квартира-студия посуточно расположена в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга в 5 минутах ходьбы от одного из красивейших разводных мостов Северной столицы-моста Петра Великого и в 10 минутах ходьбы от знаменитого Смольного собора.Ближайшие станции метро- Новочеркасская и Чернышевская, находятся в 5-7 мин езды на наземном транспорте или 20 минутах ходьбы. В квартире выполнен современный ремонт (декабрь 2014 года) в теплых кофейно-бежевых тонах. В комнате находится двуспальная кровать 160*200 и двуспальный раскладной диван, что дает возможность разметить до 4 человек. Кухня оборудована всем необходимым для посуточной аренды — есть газовая варочная поверхность, электрический чайник, микроволновая печь,посуда, встроенная бытовая техника: стиральная машина, посудомоечная машина, холодильник. В ванной комнате душевая, раковина, туалет. Во всей квартире полы с подогревом, проведен интернет wi-fi. Вход в квартиру со двора, все окна также выходят в тихий, зеленый двор. Рядом с домом развитая инфраструктура: магазины, кафе, аптеки, банки, множество маршрутов наземного транспорта в центр города и ко всем ж/д вокзалам.Как добраться:От Московского вокзала: автобус №181, маршрутки № к-185 и к-28,от Ладожского вокзала (м. Ладожская): автобус №5, маршрутка № к-118, от Витебского вокзала маршрутка № к-90, от Финляндского вокзала: трамвай №23.От ст. м. Чернышевская маршрутка № 163, от ст. м. Новочеркасская: трамвай №10 и №23, автобус №174, маршрутки №6, №83, №254 или 15-20 мин пешком.Двуспальная кровать 160*200, двуспальный диван-кровать, шкаф, кухонная мебель, ТВ 42″.Магазины, ТРЦ Охта-молл, кафе, множество маршрутов наземного транспорта в центр, набережная, Большеохтинский мост, гостиница Охтинская.

Снять посуточно 1 комнатную квартиру Московский 224 цена 1500

Московский проспект, 224 — аренда 1-комнатной квартиры посуточно

Из квартиры открывается отличный вид! ТV, стиральная машина, утюг, холодильник, постельное белье, посуда.

Когда мы наслаждаемся отдыхом и не замечаем тех мелочей, которые делают наш отдых приятным, тогда квартиру справедливо называют комфортной и уютной. И тем более важно, если вы находитесь в незнакомом для вас городе.

Аренда квартир посуточно – правильное решение по многим причинам. Прежде всего, всегда можно подобрать уютную квартиру в месте с удобной транспортной развязкой за вполне разумную цену. Так, однокомнатная посуточная квартира без посредников на Московском проспекте, 224 – именно такой оптимальный вариант.

Станции метро Московская и Парк Победы – в нескольких минутах ходьбы от дома. И всего лишь четверть часа вам понадобиться, чтобы на автобусе добраться до старинной Петропавловской крепости, восхитительного в своей красоте Невского проспекта или знаменитого роскошной архитектурой Петергофа. Вы можете проложить любой маршрут по Питеру, но возвращаться всегда будете в опрятную квартиру в тихом уютном районе.

В районе развита инфраструктура, много ресторанчиков и кафе, где вкусно готовят. Также следует отметить, что месторасположение дома очень удобно для тех, кто прибывает в <Санкт-Петербург на самолете.

В этой квартире есть все необходимое для вашего комфортного отдыха. В интерьере – элегантная сдержанность, простота и простор. Вы будете чувствовать себя удобно и уверенно в этом доме.

В нем нет лишних вещей, которые бы отвлекали ваше внимание или были чужды вашему мировосприятию. Чистая и аккуратная 1-комнатная квартира недалеко от исторического Питера – превосходное решение для тех, кто решил посетить город небольшой компанией за приемлемую стоимость.

Даже если вы снимаете квартиру на сутки в Питере, в вопросе вашего комфорта компромиссов быть не должно. Выбирая квартиру посуточно на Московском проспекте 224, вы можете быть уверенны, что о вашем комфорте уже заботливо побеспокоились хозяева дома.

Комнат: 1

Этаж: 21

Этажей в доме: 22

Общая площадь: 32 кв.м.

Жилая площадь: 20 кв.м.

Площадь кухни: 7 кв.м.

Максимальное количествово человек: 4 (2+2)

Интернет: Wi-Fi

 

 

«Крупный сдвиг парадигмы»: Новый Орлеан нанимает бывшего руководителя по краткосрочной аренде, чтобы возглавить регулирование землепользования

Мэр Нового Орлеана Мэр Латойя Кантрелл и ее главный административный директор Гилберт Монтаньо. В интервью The Lens Монтаньо сказал, что новый офис, который возглавит Боуэн, представляет собой «серьезный сдвиг парадигмы» и попытку объединить городские отделы по регулированию землепользования с его инициативами по экономическому развитию.

Город Новый Орлеан нанял Питера Боуэна, бывшего генерального директора крупного оператора по краткосрочной аренде Sonder, в качестве нового заместителя городского административного директора по землепользованию.На своей новой должности Боуэн будет управлять и контролировать основные отделы, включая Департамент по обеспечению соблюдения кодекса и Департамент по безопасности и разрешениям, длинный список обязанностей которых включает в себя выдачу разрешений на краткосрочную аренду и контроль за их исполнением.

Но Боуэн не просто заменяет бывшего заместителя Чада Дайера, который покинул этот пост в сентябре. Роль Боуэна расширяется и превращается в «предпринимателя-основателя» недавно созданного Управления бизнеса и внешних служб.

В интервью Гилберт Монтаньо — глава городской администрации и главный помощник мэра ЛаТойи Кантрелл — сказал The Lens, что новый офис представляет собой «серьезный сдвиг парадигмы» и попытку объединить городские отделы регулирования землепользования с его экономическим развитием. инициативы.

В целом цель нового офиса — представить Новый Орлеан как «лучший в мире город для ведения бизнеса».

Недавно созданный офис не только знаменует собой серьезное изменение в том, как город обеспечивает соблюдение правил землепользования, но и физически переместит несколько городских департаментов из мэрии в арендованные офисы в Орлеанской башне на улице Пойдрас, включая Департамент безопасности и разрешений, Комиссия по городскому планированию и Комиссия по достопримечательностям исторического района.

Новая должность Боуэна привлекла внимание некоторых сторонников доступного жилья в понедельник из-за его прежней работы в качестве генерального директора Sonder — компании из Сан-Франциско, которая превратилась в одного из крупнейших операторов краткосрочной аренды в Новом Орлеане.В резюме, которое он отправил на работу, Боуэн утверждал, что во время своего пребывания в Sonder он «Blitz расширил рынок Нового Орлеана для Sonder с запуска до 1000 квартир (2500 комнат) менее чем за 36 месяцев».

В отчете за март 2018 года, подготовленном Jane Place Neighborhood Sustainability Initiative, группой доступного жилья, выступавшей против расширения легального рынка краткосрочной аренды в городе, было обнаружено, что у Sonder было больше предложений на Airbnb, чем у любого другого оператора краткосрочной аренды в городе. город 124.(В то время рынок легальной краткосрочной аренды в городе был близок к своему пику: город выдал около 4300 разрешений. С тех пор это число значительно сократилось после ряда новых правовых ограничений, введенных городским советом. онлайн-база данных показала около 1850 активных разрешений по состоянию на утро вторника.)

Карта, показывающая краткосрочные лицензии на аренду центрального делового района, где Питер Боуэн указан в лицензионных документах в качестве контактного лица.

Данные о лицензировании краткосрочной аренды, собранные The Lens, показывают, что в марте 2018 года имя Боуэна фигурировало в более чем 80 выданных городом документах о разрешении на краткосрочную аренду в качестве контактного лица — обычно это лицо или компания, выступающие в качестве краткосрочного агента по недвижимости. -менеджер по срочной аренде — больше, чем любое другое физическое лицо.Многие из них были сосредоточены в многоквартирных домах в Центральном деловом районе.

«Мы тесно сотрудничали с работниками гостиничного бизнеса, которые были выселены, чтобы освободить место для высококлассной краткосрочной аренды Sonder при Питере Боуэне», — говорится в твите Центра действий по справедливому жилищному строительству Луизианы в понедельник, реагируя на новости о городских новый прокат.

Организация указала на дело Дестини Торо, которая показала на заседании совета в 2019 году, что ее выселили, чтобы освободить место для краткосрочной аренды, управляемой Сондером.

В заявлении, отправленном по электронной почте, директор организации отметил, что мораторий на выселение, введенный в течение первых нескольких месяцев кризиса с коронавирусом, был недавно отменен, хотя многие жители Нового Орлеана остаются неполными или безработными из-за массового закрытия предприятий.

«Новый Орлеан вот-вот вступит в беспрецедентный кризис выселения, поэтому вызывает глубокую озабоченность тот факт, что город ставит таких людей, как Питер Боуэн, который нажился на выселении наших жителей, чтобы освободить место для богатых туристов, ответственными за нормативную и политическую реформу. », — говорится в заявлении, отправленном по электронной почте, Кашуана Хилл, исполнительный директор Центра действий по справедливому жилищному обеспечению Луизианы.

Хотя предыдущая работа Боуэна вызывала беспокойство у защитников жилищного строительства, он, вероятно, окажет гораздо большее влияние на городское правительство Нового Орлеана, поскольку он строит совершенно новое Управление бизнеса и внешних служб, или OBES. Согласно презентации, которую администрация предоставила The Lens, Боуэн будет контролировать 233 сотрудника и бюджет в размере 20,8 миллиона долларов.

ОБЕС

Когда Дайер получил эту работу, он отвечал за Департамент безопасности и разрешений, Управление по обеспечению соблюдения кодекса, Комиссию по городскому планированию, Комиссию по достопримечательностям исторического района и Комиссию Vieux Carre, согласно презентации.

Боуэн сохранит власть над этими департаментами, но город также добавит к его «портфолио» еще два департамента — Управление экономического развития и Отдел недвижимости и документации Департамента управления имуществом, который отвечает за покупку, продажу и сдача в аренду земли, принадлежащей городу.

В презентации также отмечается, что «возможности для будущего расширения» включают Управление культурной экономики, Управление разнообразия поставщиков и Управление развития рабочей силы.

«Мы действительно переосмысливаем то, что будут делать наши уполномоченные и регулирующие органы и как они будут согласовываться», — сказал Монтаньо The Lens. «Итак, я действительно хотел создать что-то под названием Управление бизнеса и внешних служб. И это будет зонтиком для всех этих регулирующих органов. Но я действительно хотел привлечь и смешать свои отделы по экономическому развитию с этой сферой и этим миром и действительно согласовать эти потребности».

И, похоже, город подумывал о еще большем расширении OBES.В январе Управление генерального инспектора Нового Орлеана опубликовало отчет, в котором говорится, что город чрезмерно собирает сборы и неэффективно управляет городской программой продажи билетов с дорожных камер. В ответе, приложенном к отчету, город заявил, что создание OBES улучшит надзор за программой.

«Из-за тяжелого публичного доступа через процессы судейства и слушания [программа безопасности дорожных камер] классифицируется как функция, ориентированная на клиента», — говорится в ответе, написанном Дайером.«В настоящее время рассматривается лучший способ централизации внешних услуг, таких как [программа безопасности дорожных камер], в рамках портфеля OBES».

Одной из самых неотложных задач Боуэна будет восстановление раздираемого скандалами городского Департамента безопасности и разрешений, который занимается всем: от разрешений на продажу алкоголя до бизнес-лицензий, краткосрочной аренды и разрешений на строительство.

Федеральное расследование коррупции в департаменте привело к предъявлению обвинения бывшему строительному инспектору, который позже признал себя виновным в получении взятки в размере 65 000 долларов в обмен.Расследование также привело к тому, что городские власти отстранили двух других сотрудников департамента, в том числе главного городского инспектора по строительству. Позже городские власти отстранили еще двух инспекторов после того, как выяснилось, что они фальсифицировали проверки на строительной площадке Hard Rock, которая обрушилась в октябре 2019 года, в результате чего погибли трое мужчин.

А в марте, незадолго до начала кризиса с коронавирусом, Монтаньо понизил в должности тогдашнего директора департамента Закари Смита и объявил о встряске в масштабах всего департамента.

«Мы начинаем заново», — сказал Монтаньо WWL-TV в марте. «Это полная перестройка организации почти сверху донизу».

Монтаньо сказал The Lens, что, когда началась пандемия, он не был уверен, сможет ли город по-прежнему создать OBES, учитывая прогнозы серьезного дефицита бюджета. Но в конечном итоге он сказал, что пандемия делает новый офис еще более необходимым, поскольку город пытается выбраться из рецессии.

«Мне пришлось переоценить, действительно ли это будет чем-то особенным», — сказал он.«Но сейчас именно то время, когда вам это нужно больше всего из-за важности этого периода восстановления».

В объявлении о новой должности Боуэна город говорит, что эта работа оплачивается «до 175 000 долларов». Монтано сказал, что единственное новое финансирование, которое будет выделено офису, — это «некоторые капитальные деньги для реорганизации некоторых офисных помещений» в Орлеанской башне. Кроме того, новый офис должен будет полагаться на существующее финансирование в офисах, которыми управляет Боуэн, сказал он.

Сочетание экономического развития с регулированием

Бреонн ДеДекер, руководитель программы «Инициатива устойчивого соседства Джейн Плэйс», отметила, что Боуэн выступал против некоторых правил землепользования, соблюдение которых теперь ему предстоит обеспечить.В частности, он боролся против 25-процентного ограничения на краткосрочную аренду любого крупного коммерческого здания, утверждая, что это затормозит экономическое развитие и возрождение.

«Питер Боуэн годами подрывал попытки городских властей регулировать краткосрочную аренду в качестве лица Sonder», — говорится в заявлении Дедекера. «В Sonder работа Боуэна заключалась в том, чтобы превратить как можно больше квартир в гостиничные номера. … Мы очень обеспокоены тем, что на этой должности можно увидеть кого-то, кто работал над тем, чтобы прибыль корпораций ставилась выше нужд жителей.”

The Lens спросил Монтаньо, есть ли у него какие-либо опасения по поводу сочетания инициатив экономического развития с соблюдением правил землепользования, некоторые из которых направлены на сдерживание развития бизнеса для защиты жизни жителей.

— Это справедливый вопрос, и я обдумал его, — сказал он. «Причина, по которой я думаю, что им важно быть вместе, заключается в том, что они могут учиться друг у друга во многих аспектах. Единственное, чего вы не хотите иметь при росте и расширении города и возможностей, — это полностью черно-белая перспектива.

Монтаньо сказал, что новый офис не будет стремиться ослабить соблюдение городских правил. По его словам, это скорее поможет предприятиям ориентироваться в сложных правилах и спасти свои планы, если они нарушат ограничения.

«Вместо того, чтобы кто-то немедленно сказал «нет», кто-то говорит: «Давайте найдем способ добиться того, чего вы пытаетесь достичь, и при этом оставаться в рамках наших правил и рекомендаций, не обходить систему, но давайте творчески подойдем к тому, как мы можем помочь вы преуспеете.Потому что ваш успех — это наш успех».

Он сказал, что, говоря о «предприятиях», он также имеет в виду районы и жителей.

«Я действительно хочу быть вдумчивым в отношении термина «бизнес», потому что мы беспокоились, что может быть критика, что мы думаем только о бизнесе. Я говорю бизнес как очень глобальную перспективу, где районы в моем понимании являются бизнесом. Люди, которые никогда не проходили через этот процесс и хотят расширить свои ворота, эти люди, эти клиенты — это компании.Так что это не просто «эй, давайте поможем большому бизнесу».

Новый офис и отделы, входящие в его состав, будут расположены в Орлеанской башне, на улице Пойдрас, напротив мэрии. Из семи отделов, находящихся в ведении OBES, в настоящее время в этом здании находятся только Департамент соблюдения кодекса и Управление экономического развития. Остальные будут перемещены из их нынешних мест в мэрию. Согласно презентации, Управление общественного развития и Комиссия по государственной службе, которые в настоящее время расположены в Орлеанской башне, поменяются местами с отделами OBES и переместятся в мэрию.

Презентация, по-видимому, оправдывает переезд тем, что мэрия создает плохой имидж для жителей и предприятий. Он включал анонимные ответы на опросы сотрудников, в которых сотрудники мэрии критикуют плохое состояние здания, говоря, что это «неловко», когда продавцы должны посещать здание.

Что касается прошлого Боуэна в Sonder, Монтаньо сказал, что он говорил с Боуэном в интервью конкретно о том, как его прежнее лоббирование повлияет на его позицию.Он сказал, что администрация будет «действовать быстро», если прошлые интересы Боуэна начнут «кровоточить» в его нынешней работе.

«Я думаю, что в резюме каждого есть что-то, что показывает некоторое отвращение к какой-то группе», — сказал он. «У него действительно была история работы в мире, который, как я понимаю, может быть противоречивым. STR, вы их любите или ненавидите».

Монтаньо сказал, что его больше интересует его рабочая этика и идеи.

«Наверное, больше всего меня восхищает трудовая этика Питера», — сказал он.«Мне нужен кто-то, кто готов работать 26 часов в сутки, чтобы обеспечить продвижение этих инициатив. Кто-то, кто никогда не выключит свой телефон и вложит в это свое сердце и душу».

Похожие

Сколько доступного жилья действительно сохранил город?

The Stuyvesant Town-Peter Cooper Village Сделка:
Сколько доступного жилья действительно сохранил город?

Доступна PDF-версия здесь.

Сводка

За последнее десятилетие почти банкротство и усилия по дерегулированию квартир со стабильной арендной платой в Stuyvesant Town-Peter Cooper Village вызвали беспокойство у многих жильцов комплексов-близнецов. Когда в 2015 году должны были быть проданы преимущественно жилые комплексы со средним доходом и более чем 11 000 квартир, администрация де Блазио договорилась о сделке, которая, по ее словам, позволит сохранить 5 000 квартир доступными в течение 20 лет — квартиры, которые, как утверждала мэрия, в противном случае стали бы рыночными ценами. жилье — в обмен на 220 миллионов долларов городских субсидий.

В то время как администрация де Блазио подсчитывает все 5000 квартир для достижения своей цели по сохранению 180 000 доступных квартир до 2026 года, для оценки истинного эффекта сделки выгоды, предоставляемые арендаторам, необходимо сопоставить с тем, что произошло бы без нее. Необходимо также учитывать продолжительность льгот, особенно потому, что не каждая квартира будет получать одинаковую защиту в течение одного и того же периода времени в соответствии с соглашением. Соответственно, мы рассмотрели договор с точки зрения «квартиро-лет»; утверждение администрации де Блазио о том, что 5000 квартир будут сохранены как доступные в течение 20 лет, означает доступность 100 000 квартир-лет.Среди наших находок:

  • IBO оценивает, что 64 000 квартир-лет доступности, которую Администрация де Блазио приписывает соглашению, оставалась бы стабильной арендной платой даже без сделки. Другими словами, сделка может обеспечить дополнительную доступность на 36 000 квартир-лет, а не на 100 000.
  • Только около 3 процентов из 100 000 квартир-лет, охватываемых соглашением, будут зарезервированы для домохозяйств с низким доходом. Двадцать семь процентов из 100 000 квартир-лет будут предназначены для домохозяйств со средним уровнем дохода.Оставшиеся 6 процентов квартир-лет доступности состоят из квартир, арендная плата которых будет оставаться стабильной дольше, чем в отсутствие соглашения. Эти единицы не будут проверяться на доход, потому что они никогда не передают аренду в течение периода регулирования.
  • Соглашение включает сложный набор правил, но ограничивает требования по надзору и отчетности для Blackstone Property Advisors и Ivanhoé Cambridge, новых владельцев комплексов.

Октябрьское соглашение 2015 года стало крупнейшей сделкой по сохранению жилья, заключенной городом.В дополнение к налоговым льготам в размере 220 миллионов долларов и ссудам, которые не нужно возвращать, администрация де Блазио согласилась поддержать передачу прав на воздух из Стайвесант-Таун-Питер-Купер-Виллидж в другие объекты. Хотя это и не дорого для города, с точки зрения владельцев комплексов, продажа прав на эфир может стать самой прибыльной частью сделки.

Введение

Когда в октябре 2015 года администрация де Блазио объявила о сделке по сохранению доступного жилья в комплексе Stuyvesant Town-Peter Cooper Village, количество квартир, о которых она заявила, было беспрецедентным для одной сделки.Подписав соглашение о регулировании сроком на 20 лет, мэр объявил, что он гарантировал долгосрочную доступность 5000 единиц жилья ниже рыночной стоимости в одном из крупнейших в городе жилых комплексов со стабильной арендной платой. По словам администрации де Блазио, в отсутствие соглашения практически все квартиры в комплексе в конечном итоге были бы переведены в статус рыночных.

Мэр де Блазио сделал сохранение доступного жилья — расширение требований доступности существующего доступного жилья до истечения срока их действия или заключение новых соглашений для обеспечения доступности в обмен на финансовые льготы и налоговые льготы — ключевым компонентом своего жилищного плана.Мэр недавно объявил об увеличении своей цели по жилищному строительству, призывая к сохранению 180 000 единиц доступного жилья и строительству 120 000 новых доступных квартир к 2026 году. эта цель.

Сколько квартир было сохранено по соглашению в обмен на инвестиции города в Stuyvesant Town-Peter Cooper Village, оцениваемые в 220 миллионов долларов, во многом зависит от того, что произошло бы без регулирующего соглашения.Чуть более 5000 из более чем 11 000 квартир Stuyvesant Town-Peter Cooper Village уже сдавались по ставкам ниже рыночных из-за стабилизации арендной платы, когда сделка была заключена. Согласно соглашению, эти примерно 5000 домохозяйств останутся в своих квартирах, и законы о стабилизации арендной платы диктуют их арендную плату до тех пор, пока они не переедут. Только когда эти арендаторы — те, кто уже платит самую низкую арендную плату в комплексе — выезжают, их заменяют арендаторы, прошедшие проверку на доход, которые платят доступную арендную плату, то есть арендную плату, основанную на доходе новых арендаторов.

Несмотря на то, что город посчитал все 5000 квартир, охваченных соглашением о сохранении, для достижения цели своего плана доступного жилья, чтобы оценить истинное влияние этой сделки, выгоды, предоставляемые арендаторам благодаря вмешательству города, должны быть сопоставлены с тем, что произошло бы без него, а также с учетом того, как долго эти преимущества длятся. Как исследует Независимое бюджетное управление в этом обзоре, сделка по сохранению Stuyvesant Town-Peter Cooper Village может принести арендаторам две выгоды.Во-первых, это может удерживать некоторых арендаторов в квартирах со стабилизированной арендной платой ниже рыночной дольше, чем они оставались бы без соглашения. Во-вторых, он создает доступное жилье с проверкой на доход, которое отличается от жилья со стабилизированной арендной платой, поскольку квартиры ограничены доходом, а арендная плата зависит от доходов новых арендаторов.

В этом отчете мы используем данные программы New York State Homes and Community Renewal (HCR) о квартирах со стабилизированной арендной платой в районе Стайвесант-Таун-Питер-Купер-Виллидж с 2004 по 2015 год, чтобы оценить величину выгод, которые город может фактически получить с точки зрения дохода. — проверенное доступное жилье, а также расширенная защита от стабилизации арендной платы в течение 20-летнего периода действия регулирующего соглашения.

Во-первых, мы моделируем дерегулирование единиц со стабилизированной арендной платой в течение следующих 20 лет в отсутствие соглашения, чтобы служить базой для сравнения. Затем мы исследуем, как правила, установленные в соглашении о создании доступного жилья с проверкой дохода, взаимодействуют с существующими правилами стабилизации арендной платы. Это позволяет нам оценить, какая часть нынешнего жилья комплекса со стабилизированной арендной платой, вероятно, сохранит защиту, которую он в противном случае потерял бы в отсутствие соглашения с городом, а также сколько доступного жилья с проверкой дохода, вероятно, будет создано благодаря соглашению с городом. .Наконец, мы рассматриваем, как существующие правила льготной арендной платы могут ослабить льготы, распространяемые на дополнительное подмножество квартир со стабилизированной арендной платой, включенных в соглашение о регулировании (хотя и не учитываемых в целях мэра), а также трудности, с которыми город может столкнуться при обеспечении соблюдения соглашение.


Квартиры со стабилизированной арендной платой не обязательно являются доступным жильем

Объявление о нормативном соглашении между Стуйвесант-Таун и Питером Купер-Виллиджем — как это часто бывает в дискуссиях о жилье в Нью-Йорке — объединило жилье со стабильной арендной платой и доступное жилье с проверкой дохода.Хотя квартиры со стабилизированной арендной платой могут сдаваться по ставкам ниже рыночных, они не обязательно являются синонимом доступного жилья.

Доступное арендное жилье, как это определено в жилищном плане мэра, увязывает арендную плату с доходами домохозяйства. Единицы зарезервированы для определенного уровня дохода (например, с низким, умеренным или средним доходом), при этом уровни определяются как процент от среднего дохода по региону (AMI), установленного Министерством жилищного строительства и городского развития США. Домохозяйства проверяются на доход, чтобы определить, попадают ли они в уровень дохода, для которого предназначена единица.Затем арендная плата устанавливается на уровне 30 процентов либо от дохода домохозяйства, либо от максимального дохода домохозяйства, разрешенного для этого уровня дохода, в зависимости от того, как настроена программа доступности, чтобы арендаторы платили арендную плату, которая считается для них доступной. Защита доступности действует в течение срока действия нормативного соглашения, заключенного между владельцем здания и городом, после чего может быть подписано новое нормативное соглашение для продления периода доступности, или единицы могут быть переведены на рыночную ставку.

Стабилизация арендной платы, напротив, устанавливает максимальную сумму, которую арендодатель может взимать за конкретную квартиру, а также ограничивает ежегодное увеличение арендной платы. Хотя арендная плата может быть ниже рыночной, а арендаторы имеют такие средства защиты, как право на продление аренды, стабилизация арендной платы не требует проверки доходов домохозяйств и не привязывает арендную плату к доходу домохозяйства. Таким образом, арендаторы жилья со стабилизированной арендной платой могут иметь доход, намного превышающий ограничения на доход от доступного жилья, установленные в жилищном плане мэра.И наоборот, арендатор со стабилизированной арендной платой, чей доход действительно попадает в пределы дохода на доступное жилье, может платить гораздо более 30 процентов своего дохода в виде арендной платы, что делает даже квартиру со стабилизированной арендной платой недоступной по этому стандарту. 1 Арендная плата за квартиру остается стабильной до тех пор, пока существующий арендатор остается на месте, а арендная плата остается ниже порога дерегулирования, установленного законом штата. Если арендатор освобождает свою квартиру, арендодатель имеет право на повышение арендной платы за незанятое помещение при новом договоре аренды — больше, чем допустимое годовое увеличение арендной платы при продлении аренды, — наряду с увеличением, разрешенным на ремонт квартиры, что повышает вероятность того, что арендная плата за квартиру будет превысит порог дерегулирования и, следовательно, перейдет от стабилизации арендной платы к рыночным ставкам.Точно так же, если годовой доход арендатора превышает установленный порог в течение двух лет подряд, в отношении квартиры может быть отменено регулирование, если арендодатель подаст иск в жилищное агентство штата. Наконец, важно отметить, что положения некоторых программ, например, связанные с некоторыми налоговыми льготами, могут поддерживать стабилизацию арендной платы в единицах жилья, даже если арендная плата в конечном счете превысит пороговое значение.

Несмотря на то, что эти две программы очень разные, в этом кратком обзоре IBO рассматривает как сохранение жилья со стабилизированной арендной платой, которое было бы переведено на рыночную ставку без вмешательства города, так и создание доступного жилья с проверкой дохода как преимущества для городских арендаторов.

Фон

Stuyvesant Town-Peter Cooper Village — это большой жилой комплекс площадью более 80 акров на Манхэттене, ограниченный улицами 1 st Avenue и Avenue C между улицами East 14 th Street и East 23 rd Street. Как следует из названия, жилой комплекс состоит из двух компонентов: Stuyvesant Town и Peter Cooper Village — 8 746 единиц и 2 481 единица соответственно — всего 11 227 сдаваемых в аренду квартир, содержащихся в 110 зданиях.Квартиры имеют размер от одной до пяти спален. Он был разработан компанией Metropolitan Life Insurance Company (MetLife) совместно с городом с 1945 по 1947 год для решения проблемы нехватки жилья в городе по окончании Второй мировой войны. Построенный в рамках проекта обновления города, город использовал выдающееся владение, чтобы выселить более 12 000 существующих жителей, которые жили в районе, тогда известном как Район газовых домов.>

Несмотря на то, что изначально они были построены для семей с маленькими детьми, нынешние демографические данные показывают, что большинство квартир в Stuyvesant Town-Peter Cooper Village сдаются либо частными лицами, либо взрослыми, не состоящими в родстве.Согласно пятилетним оценкам Бюро переписи населения США (ACS) за 2011–2015 годы, только в 12 процентах домохозяйств есть ребенок в возрасте до 18 лет, что заметно ниже, чем в среднем по городу (30 процентов). Напротив, 44 процента всех домохозяйств в застройке состоят из одиноких людей (по сравнению с 33 процентами в масштабах города), а 20 процентов домохозяйств состоят из взрослых, не состоящих в родственных связях, таких как неженатые пары или соседи по комнате. В масштабах города только 8 процентов домохозяйств состоят из неродственных взрослых.

Согласно данным переписи населения, население Стайвесант-Таун-Питер-Купер-Виллидж стареет: 28 процентов всех домохозяйств включают жителей в возрасте 65 лет и старше. В масштабах города 25 процентов домохозяйств включают жителей в возрасте 65 лет и старше. Хотя это и не официальное обозначение, застройка может считаться примером естественного пенсионного сообщества, в просторечии называемого NORC. Не преднамеренно построенные для пожилых людей, NORC представляют собой здания или районы, которые естественным образом развиваются по мере старения существующего населения.

Stuyvesant Town-Peter Cooper Village была построена компанией MetLife в качестве жилья для среднего класса, и с этой целью многие домохозяйства, проживающие в настоящее время в этом комплексе, имеют доходы, соответствующие определению жилищного плана мэра как средний доход, 165 процентов территории. средний доход (AMI). Анализ данных переписи населения показывает, что средний размер домохозяйства в комплексе составляет два человека, а средний доход жителей Стайвесант-Тауна составляет 93 010 долларов, а деревни Питера Купера — 106 310 долларов.В соответствии с соглашением о регулировании сохранности квартиры со средним доходом зарезервированы для семьи из двух человек на сумму до 119 625 долларов США в 2016 году.

Город стремится защитить арендаторов после спорной продажи. Компания MetLife владела этим комплексом с момента его открытия в 1947 году и до 2006 года. В условиях бума на рынке недвижимости компания MetLife продала комплекс в октябре 2006 года по рекордной цене в 5,4 миллиарда долларов компаниям Tishman Speyer и BlackRock. Новые владельцы активизировали практику, начатую MetLife в начале 2000-х годов, — увеличив скорость оборота регулируемых единиц, чтобы вывести единицы из сферы стабилизации арендной платы и перевести их на рыночную ставку.Таким образом, цель владельцев состояла в том, чтобы существенно увеличить доход от аренды недвижимости, увеличение, которое Tishman Speyer и BlackRock предполагали, когда они делали ставки на недвижимость. Несмотря на якобы агрессивную тактику сдачи и дерегулирования квартир для увеличения арендной платы, Tishman Speyer и BlackRock не смогли выполнить свои долговые обязательства и объявили дефолт по ипотечным платежам для Stuyvesant Town-Peter Cooper Village в январе 2010 года. 2 Fallout from the Great Рецессия и решение суда, изменившее предположения о возможности дерегулирования подразделений, способствовали возникновению дефолта.Имущество было передано специальной сервисной компании CWCapital, чтобы избежать банкротства.

CWCapital сохраняла право собственности на Stuyvesant Town-Peter Cooper Village до октября 2015 года. Поскольку ответственность CWCapital заключалась в защите интересов держателей долговых обязательств, они продолжали прилагать некоторые усилия для увеличения арендной платы. Однако эти усилия были менее агрессивными, чем у предыдущих владельцев, по крайней мере отчасти потому, что они были ограничены решением суда. В октябре 2015 года специальный сервисный агент согласился продать Stuyvesant Town-Peter Cooper Village компаниям Blackstone Property Advisers и Ivanhoé Cambridge.В отличие от продажи 2006 года, в которой город не участвовал, в этой продаже город вмешался с намерением защитить арендаторов с регулируемой арендной платой и доступность недвижимости в будущем. Поскольку продажа ожидалась, городские власти заключили нормативное соглашение, направленное на сохранение 5000 квартир в пределах Стайвесант-Таун-Питер-Купер-Виллидж в качестве доступного жилья для семей со средним и низким доходом. В пресс-релизе мэр де Блазио заявил, что в соответствии с соглашением о регулировании «5000 квартир, которые рискуют потерять свою доступность, будут включены в 20-летнюю программу доступности… [квартиры, которые] находились под угрозой постоянного дерегулирования, поскольку как только нынешние арендаторы уйдут. 3

Субсидии в размере 220 миллионов долларов США для регулирующего соглашения. В ходе переговоров по соглашению о регулировании городские власти предоставили новым владельцам, компаниям Blackstone и Ivanhoé Cambridge, ряд льгот. Во-первых, городские власти отменили налог на регистрацию ипотечного кредита при продаже, стоимость поощрительного IBO составляет 76 миллионов долларов. Во-вторых, город предоставил покупателям ссуду в размере 144 миллионов долларов через Корпорацию содействия жилищному строительству, дочернюю компанию Корпорации жилищного строительства (HDC), для покрытия стоимости налога на передачу недвижимости, причитающегося при продаже.Затем кредит был передан CWCapital, которая фактически платит налог в обмен на сниженную покупную цену. На практике, однако, кредит действует как грант, поскольку он беспроцентный и будет прощаться ежегодно в течение 20-летнего периода.

В дополнение к этим прямым расходам, в рамках сделки, администрация де Блазио также указала в перечне условий, что город «согласен поддерживать» усилия нового владельца по передаче неиспользованных прав на застройку от [Stuyvesant Town-Peter Cooper Деревня] собственность в соответствующую приемную зону (районы) при условии проведения всех требуемых по закону проверок. 4 Когда площадь здания меньше, чем разрешено правилами зонирования, здание может преобразовать часть или всю эту неиспользованную площадь зонирования в так называемые передаваемые права на застройку, обычно называемые «правами на воздух». ” Права на воздух могут быть проданы и переданы на близлежащие участки, что позволяет тем, кто получает участки, застраиваться больше, чем это было бы разрешено правилами зонирования. Передача прав на воздух, как правило, ограничивается участками в пределах одного квартала и не разрешается пересекать улицы, если только город не определил этот район как район специального назначения для достижения целей городского планирования или если права на воздух генерируются из здания, отмеченного достопримечательностью. 5

Stuyvesant Town-Peter Cooper Village не находится ни в районе особого назначения, ни в памятнике архитектуры. Застройка недостроена по сравнению с ее зонированием, что создает эти права на воздух, но застройка охватывает свои собственные городские кварталы, что делает права на воздух непригодными для использования в соответствии с действующими правилами. Город может установить специальное правило для собственности или обозначить этот район как район специального назначения, предоставив механизм, позволяющий использовать права на воздух в районе Стайвесант-Таун-Питер-Купер-Виллидж.Однако никакие детали или обязательства в отношении прав на эфир не оговариваются в соглашении о регулировании, и стоимость таких прав на эфир в значительной степени зависит от того, когда такая передача будет разрешена и где соглашение позволит их передачу.

Текущее состояние стабилизации арендной платы в Stuyvesant Town-Peter Cooper Village

Чтобы оценить влияние регулирующего соглашения, подписанного между HDC и новыми владельцами Stuyvesant Town-Peter Cooper Village, необходимо понять текущий статус стабилизации арендной платы за квартиры в застройке, что является особенно сложным вопросом в этом конкретном случае. разработка.

Все единицы в комплексе в настоящее время арендная плата стабилизирована. Поскольку деревня Стуйвесант-Таун-Питер-Купер была построена в середине 1940-х годов, все ее квартиры были включены в государственную систему стабилизации арендной платы, когда в 1974 году вступил в силу Закон о чрезвычайной защите арендаторов. Почти два десятилетия спустя, начиная с 1992 года, застройка начала получать льготы по налогу на имущество в рамках программы J-51, которая предоставляет льготы по налогу на имущество для сдаваемых в аренду зданий, в которых проводятся ремонтные работы и улучшения.В обмен на налоговые льготы J-51 все квартиры в здании, получающем J-51, подлежат стабилизации арендной платы. Когда Стайвесант-Таун-Питер-Купер-Виллидж недавно начал получать льготы J-51, штат Нью-Йорк принял Закон о реформе регулирования арендной платы 1993 года, в котором излагались два способа дерегулирования квартир со стабилизированной арендной платой, когда законная арендная плата превышала 2000 долларов: либо когда квартира стала свободной (известное как дерегулирование вакансий) или когда доход существующего арендатора превышал 250 000 долларов в течение двух лет подряд (известное как дерегулирование для предметов роскоши).Как установленный законом порог арендной платы в размере 2000 долларов, так и порог высокого дохода несколько раз менялись с 1993 года. Хотя комплекс получал выгоду от J-51, MetLife (а позже Tishman Speyer) начали дерегулирование квартир в соответствии с правилами штата.

В 2007 году арендаторы подали коллективный иск против владельцев, сославшись на неправомерную практику дерегулирования из-за получения комплексом льгот J-51. В 2009 году Апелляционный суд признал в деле Roberts et al. v. Tishman Speyer Properties, что в отношении квартир со стабильной арендной платой в зданиях J-51 нельзя было отменить регулирование в соответствии с Законом о реформе регулирования арендной платы, пока здание все еще пользовалось преимуществами J-51.Решение Робертса, как стало известно, установило, что арендная плата для всех квартир должна оставаться стабильной до тех пор, пока здание получает J-51, даже если единицы соответствуют критериям дерегулирования. Почти два года спустя, в 2011 году, после того как стороны, участвующие в судебном процессе, согласовали формулу для пересчета рестабилизированной арендной платы, нерегулируемые квартиры были перерегистрированы в New York State Homes and Community Renewal, государственном агентстве, которое управляет городской системой регулирования арендной платы.

Квартиры со стабильной арендной платой: традиционные и Робертс. Решение Робертса создало две группы квартир со стабилизированной арендной платой в пределах Стайвесант Таун-Питер Купер Виллидж — традиционно квартир со стабилизированной арендной платой и так называемых квартир Робертса. Традиционно единицы со стабилизированной арендной платой относятся к единицам, арендная плата которых будет регулироваться независимо от того, получал ли комплекс J-51, потому что они никогда не соответствовали пороговым значениям арендной платы или дохода, необходимым для дерегулирования. Напротив, подразделения Робертса достигли пороговых значений для дерегулирования и остаются в режиме стабилизации арендной платы только потому, что комплекс продолжает получать J-51; срок действия текущего пособия J-51 истекает в 2020 году.В отсутствие J-51 на квартиры Робертса распространяется дерегулирование, и на них не распространяются какие-либо правила стабилизации арендной платы.

В 2004 году, первом году, за который у IBO есть данные о стабилизации арендной платы, было зарегистрировано 10 913 квартир с традиционной стабилизацией арендной платы в Stuyvesant Town-Peter Cooper Village в New York State Homes and Community Renewal. Основываясь на истории аренды этих квартир, IBO оценивает, что в 2015 году в Стуйвесант-Таун-Питер-Купер-Виллидж было чуть менее 5400 квартир со стабильной арендной платой со средней официальной арендной платой в 1700 долларов.

В 2011 году в результате судебного урегулирования 4 331 единица Roberts были возвращены в стабилизацию арендной платы. Количество квартир Roberts увеличилось с 2011 года, так как большее количество квартир имело бы право отказаться от традиционной стабилизации арендной платы в условиях дерегулирования вакансий или предметов роскоши, но арендная плата оставалась бы стабилизированной, поскольку комплекс по-прежнему получает выгоду от J-51. По оценкам IBO, в 2015 году насчитывалось около 5800 единиц Roberts. Поскольку разработка все еще получает выгоды J-51, эти единицы не могут быть дерегулированы, и поэтому обычные пороги дерегулирования не применяются.Законная арендная плата — максимальная арендная плата, которую арендодатель может взимать при стабилизации арендной платы, — для квартир Roberts, которые были возвращены в стабилизацию арендной платы после того, как ранее было отменено регулирование, обычно устанавливалась выше уровня, при котором единицы вышли из регулирования арендной платы. 6 Квартиры Roberts обычно сдаются в аренду по ценам, которые ближе к рыночным. В 2015 году средняя законная арендная плата за квартиру Робертса составляла 4800 долларов. Однако более 80 процентов этих квартир сдавались в аренду по льготным ставкам, при этом средняя фактическая арендная плата, уплачиваемая арендаторами, составляла 3500 долларов.(См. врезку «Термины, используемые в этом анализе» для получения дополнительной информации о льготной арендной плате.) Как и в традиционных единицах со стабилизированной арендной платой, единицы Робертса пользуются защитой от продления аренды и повышения арендной платы, предлагаемой стабилизацией арендной платы, но в отличие от традиционно стабилизированных единиц арендной платы, арендная плата единиц Робертса, как правило, не ниже рыночной ставки.


Термины, используемые в этом анализе

Официальная арендная плата: Максимальная арендная плата, которую арендодатель может взимать за квартиру со стабильной арендной платой.Официальная арендная плата может увеличиваться в соответствии со ставками, ежегодно устанавливаемыми Советом по арендной плате для продления аренды. Легальная арендная плата также может увеличиваться, когда квартиры со стабилизированной арендной платой становятся вакантными, или когда производятся физические улучшения, или и то, и другое.

Льготная арендная плата: Фактическая арендная плата, уплачиваемая арендатором в квартире со стабильной арендной платой, которая ниже установленной законом арендной платы, которую может взимать арендодатель. Хотя в некоторых случаях льготная арендная плата предоставляется арендаторам по неэкономическим причинам (например, в качестве услуги личному другу), бывают случаи, как это видно в Стуйвесант-Таун-Питер-Купер-Виллидж, когда официальная арендная плата за квартиру выше, чем квартира будет сдаваться на открытом рынке, поэтому арендатору предоставляется льготная арендная плата по рыночной ставке.Когда договор аренды продлевается, арендодатель может увеличить льготную арендную плату на любую сумму, не превышающую установленную законом арендную плату за квартиру. В результате увеличение льготной арендной платы может превышать допустимый процент увеличения, установленный Советом по руководящим принципам арендной платы.

Единица Roberts: Любая единица Stuyvesant Town-Peter Cooper Village, которая находится только в режиме стабилизации арендной платы, потому что недвижимость получает налоговую льготу J-51. В то время как имущество получает налоговые льготы J-51, эти квартиры не могут быть дерегулированы.По истечении срока действия льгот J-51 в 2020 году эти единицы могут быть исключены из системы стабилизации арендной платы в соответствии со стандартными правилами дерегулирования.

Назначенная единица Roberts: Любая квартира, в отношении которой было отменено регулирование, а затем возвращена стабилизация арендной платы в соответствии с мировым соглашением по делу Roberts v. Tishman Speyer Properties, при условии, что арендатор, когда в 2011 году квартира снова вступила в стабилизацию арендной платы, остается арендатором до истечения срока действия налоговой льготы J-51 в 2020 году. По истечении срока льготы J-51 арендная плата за определенные объекты Roberts может повышаться не более чем на 5 процентов в год в течение следующих пяти лет; после истечения срока действия пособия J-51 регулирование определенных единиц Roberts может быть отменено, если это позволяют общие правила регулирования арендной платы.

Традиционно стабилизируемая арендная плата: Любая квартира Stuyvesant Town-Peter Cooper Village, арендная плата которой будет стабилизирована независимо от решения по делу Roberts v. Tishman Speyer Properties, поскольку арендная плата еще не достигла уровня, при котором можно было бы отменить регулирование этой единицы.

Первоначальные доступные квартиры: Термин, используемый в нормативном соглашении Stuyvesant Town-Peter Cooper Village для описания квартир, обозначенных как доступные в соответствии с соглашением, когда оно было подписано в декабре 2015 года.Квартиры остаются первоначальными доступными единицами до тех пор, пока арендатор, действовавший на момент подписания договора в декабре 2015 года, не выедет из квартиры.

Будущие доступные квартиры: Термин, используемый в нормативном соглашении Stuyvesant Town-Peter Cooper Village для описания доступных квартир, право аренды которых было передано с момента вступления соглашения в силу. Новые арендаторы этих квартир должны соответствовать определенным ограничениям по доходу, и их арендная плата может быть ограничена, если законная арендная плата в рамках стабилизации арендной платы превышает уровень, который считается доступным для домохозяйств с низким и средним уровнем дохода, или после 2020 года, если единица дерегулирована и не дольше при условии стабилизации арендной платы.

Дерегулирование вакантных площадей: Когда жилье, традиционно стабилизируемое по арендной плате, становится вакантным, а официальная арендная плата, включая надбавку за вакантное жилье плюс надбавки, разрешенные для улучшения квартиры, превышает пороговое значение высокой арендной платы (в настоящее время установленное на уровне 2700 долларов США), арендодатель может отменить регулирование этого единицу и удалить единицу из требований регулирования арендной платы. 7

Квартиры-лет: Показатель того, сколько квартир пользуются защитой арендаторов за определенный период времени.Например, 5000 квартир, доступных по цене в течение полных 20 лет, обеспечат 100 000 квартир в год доступности. Поскольку не каждая квартира будет оставаться доступной в течение одного и того же периода времени в соответствии с этим соглашением, IBO использует этот показатель для определения общего уровня доступности, созданного за 20-летний период регулирования.

Детализация требований Соглашения о регулировании консервации

Хотя соглашение о регулировании было объявлено во время продажи в октябре 2015 года, сделка была фактически подписана новыми владельцами Stuyvesant Town-Peter Cooper Village и HDC в декабре 2015 года и будет действовать до конца 2035 года.В любой момент в течение 20-летнего периода регулирования в разработке должно быть не менее 5000 «доступных единиц». Напротив, многие другие программы сохранения в рамках плана доступного жилья Housing New York имеют как минимум 30-летние нормативные соглашения, включая аналогично структурированную, но меньшую сделку по сохранению, заключенную на Ривертон-сквер, еще одном комплексе, разработанном MetLife, расположенном в Гарлеме.

Однако, поскольку требования доступности не связаны с конкретными квартирами, владельцы Stuyvesant Town-Peter Cooper Village могут изменить, какие квартиры учитываются при расчете 5000 единиц, необходимых для обеспечения доступности.Понимание того, как эти доступные единицы определяются в соглашении о регулировании, имеет решающее значение для оценки влияния сделки города по сохранению. В соглашении содержится призыв к собственникам определить не менее 5000 квартир как доступные по цене, называемые «первоначально доступными квартирами», на момент подписания соглашения в декабре 2015 года. с арендной платой, доступной для домохозяйств с доходом не выше 165 процентов среднего дохода по региону; IBO предполагает, что все эти квартиры были традиционно стабилизированной арендной платой.Несмотря на то, что они были выбраны в качестве первоначальных доступных по цене единиц, в этих квартирах сразу ничего не изменилось: они сохранили свой традиционный статус стабилизации арендной платы, и арендаторы на момент заключения соглашения оставались жильцами до тех пор, пока не решили переехать.

По мере освобождения первоначальных доступных квартир владельцы должны зарезервировать не менее 50 процентов квартир, которые переходят в качестве доступных, при этом на новых арендаторов распространяются ограничения по доходу. Эти доступные по цене единицы, проверенные на доход, в соглашении о регулировании называются «будущими доступными единицами».Квартира, проверенная на доход, может быть той же квартирой, что и освободившаяся изначально доступная квартира, или ее можно обменять на любую другую свободную квартиру в застройке. Этот процесс частичной замены происходит до тех пор, пока общее количество доступных единиц (первоначально доступных плюс будущих доступных) не уменьшится до 5000. После этого каждый раз, когда первоначальная или будущая доступная квартира становится свободной, она должна быть заменена единицей, проверенной на доход, чтобы общее количество доступных квартир никогда не падало ниже 5000.Средняя площадь квартир, обозначенных как доступные по цене, должна быть в пределах 97 процентов от средней площади всех квартир, и ожидается, что владелец будет добросовестно распределять доступные квартиры по зданиям и внутри них.

Таким образом, по мере оборота большего количества первоначальных доступных единиц, количество проверенных на доход будущих доступных единиц будет увеличиваться в течение 20-летнего периода действия соглашения. Из проверенных на доход единиц 90 процентов должны быть зарезервированы для домохозяйств со средним доходом, который определяется Департаментом сохранения и развития жилья (HPD) как не более 165 процентов среднего дохода в этом районе.В 2016 году годовой доход семьи из двух человек не мог превышать 119 625 долларов США, чтобы семья могла быть отнесена к группе со средним доходом. Остальные 10 процентов проверенных на доход единиц зарезервированы для домохозяйств с низким доходом, определяемым как 80 процентов среднего дохода по региону. В 2016 году годовой доход домохозяйства из двух человек не мог быть отнесен к категории лиц с низким доходом, превышающих 58 000 долларов США.


Стайвесант-Таун-Питер Купер Виллидж Сохранение зеркал Дил на Ривертон-сквер

Stuyvesant Town-Peter Cooper Village Сохранение зеркал сделки на Ривертон-сквер Проекты по сохранению доступного жилья сильно различаются в зависимости от потребностей в строительстве, причем каждая сделка часто уникальна по своей структуре для удовлетворения физических и финансовых потребностей конкретного проекта.В то время как сделка по сохранению Stuyvesant Town-Peter Cooper Village привлекла большое внимание из-за беспрецедентного количества квартир, подпадающих под действие регулирующего соглашения, сделка с очень похожей структурой была заключена несколько месяцев спустя на Riverton Square. В декабре 2015 года, через два месяца после объявления о соглашении между Стайвесант-Таун и Питером Купером, город объявил о сохранении Ривертон-сквер в Гарлеме, еще одного жилого комплекса, первоначально разработанного MetLife. Недвижимость на Ривертон-сквер также продавалась CWCapital, и, поскольку продажа ожидалась, новые покупатели, A&E Real Estate Holdings, согласились на сделку по сохранению с городом в обмен на налоговые льготы на недвижимость, оцененные городом примерно в 100 миллионов долларов.

В соответствии с соглашением Riverton Square, 981 квартира в комплексе из 1229 квартир определяется как первоначальная доступная квартира, которая будет сокращена до 975 квартир, охватываемых соглашением, по мере того, как единицы будут сдаваться и станут доступными квартирами в будущем, проверенными на доход. Как и в Stuyvesant Town-Peter Cooper Village, многие единицы в застройке уже были защищены стабилизацией арендной платы, при этом 817 квартир были зарегистрированы как стабилизированная арендная плата в 2015 году. уровни дохода: до 60 процентов AMI, до 80 процентов AMI и до 125 процентов AMI.Сделка Riverton Square обеспечивает более низкий уровень дохода, чем требуется в сделке Stuyvesant Town-Peter Cooper Village, хотя рыночные ставки в Гарлеме уже ниже, чем в Ист-Виллидж, где находится Stuyvesant Town-Peter Cooper Village.

Стоимость налоговых льгот, предоставляемых владельцам Ривертон-сквер, составляет немногим менее половины от суммы сделки между Стайвесант-Таун и Питером Купером, а количество единиц, охватываемых соглашением о регулировании, составляет менее одной пятой от тех, которые были охвачены ранее Стайвесант Таун-Питер Купер Виллидж.Однако соглашение Riverton Square рассчитано на 30 лет, в то время как Stuyvesant Town-Peter Cooper Village заключено только на 20 лет, а уровень дохода для доступных квартир в Riverton установлен ниже.

Помимо проверки дохода, арендная плата будущей доступной квартиры может быть ограничена. Квартиры, проверенные на доход, должны сдаваться в аренду по более низкой из установленных законом арендной платы (если квартира стабилизирована по арендной плате) или 30 процентов предела дохода для семьи со средним или низким доходом, в зависимости от того, на каком уровне дохода находится квартира. зарезервировано.(Напомним, что доступность определяется как выплата не более 30 процентов дохода домохозяйства для покрытия расходов на жилье.) Если арендная плата за квартиры стабилизирована и арендная плата по закону ниже максимального уровня, который считается доступным для домохозяйств со средним и низким доходом, то соглашение не будет иметь какое-либо влияние на арендную плату, которую могут взимать владельцы Stuyvesant Town-Peter Cooper Village. Только в том случае, когда законная арендная плата за квартиру со стабилизированной арендной платой превышает 30 процентов предела дохода на квартиру, на квартиру распространяется ограничение арендной платы в соответствии с соглашением.Таким образом, действие нормативного соглашения тесно переплетено с правилами стабилизации арендной платы, регулирующими единицы Stuyvesant Town-Peter Cooper Village. Регуляторное соглашение также включает положение о поэтапном повышении арендной платы для будущих доступных квартир в течение пяти лет после окончания действия соглашения в 2035 году, хотя эти ограничения зависят от разницы между арендной платой квартир по рыночной цене и арендной платой доступных квартир. в конце соглашения.

В дополнение к правилам, регулирующим 5000 доступных квартир, соглашение также ограничивает повышение арендной платы для отвечающих требованиям квартир Roberts в течение пятилетнего периода после истечения налоговой льготы J-51 в июле 2020 года.Наконец, соглашение требует, чтобы новые владельцы предоставили социального работника на месте для оказания помощи пожилому сообществу, специального координатора, который поможет пожилым людям подать заявку на отдельную городскую программу замораживания арендной платы, а также социальные программы, разработанные специально для пожилых людей. Почти в трети домохозяйств Стайвесант-Таун-Питер-Купер-Виллидж есть жители в возрасте 65 лет и старше, и эта доля, вероятно, увеличится только в том случае, если нынешние жители решат стареть на месте. В то время как многие другие механизмы соглашения зависят от того, когда нынешние жильцы переедут, и что произойдет со стабилизированным уровнем арендной платы за квартиру с течением времени, указанные льготы для пожилых людей вступают в силу в первый день соглашения и будут действовать в течение полных 20 лет. соглашение.

Определение первоначальных доступных единиц. IBO запросил Корпорацию жилищного строительства предоставить список квартир, которые владельцы Stuyvesant Town-Peter Cooper Village определили в качестве первоначальных доступных квартир в соответствии с соглашением о регулировании. HDC поделилась уличными адресами 5 231 изначально доступной квартиры, но отказалась предоставить разбивку по отдельным квартирам в этих зданиях, что позволило бы IBO напрямую сопоставить соглашение с записями HCR о стабилизации арендной платы на уровне квартир.Однако, используя данные HCR об арендной плате и сроках аренды, IBO определила 5 246 квартир с традиционной стабилизацией, которые соответствовали пределам арендной платы, необходимым для обозначения первоначальных доступных квартир, что составляет разницу в 15 единиц или 0,3 процента. Поскольку это число очень похоже на количество первоначальных доступных единиц, сертифицированных HDC, IBO может быть уверен, что указанные нами единицы являются близким приближением ко всем первоначальным доступным единицам, указанным в соглашении.

Все первоначальные доступные единицы, вероятно, относятся к единицам с традиционной стабилизированной арендной платой, которые остаются в комплексе.Это неудивительно, поскольку арендная плата за традиционно стабилизируемую арендную плату ниже, чем арендная плата за квартиры Робертса — квартиры, арендная плата которых стабилизируется только потому, что недвижимость облагается налогом на недвижимость J-51.

Моделирование воздействия нормативного соглашения между городом Стайвесант и поселком Питер Купер

Действие договора зависит от скорости оборота . Учитывая, что квартиры подлежат проверке на доход только тогда, когда арендаторы первоначальных доступных квартир выезжают, количество доступных квартир, проверенных на доход, созданных в соответствии с нормативным соглашением, зависит от скорости оборота первоначальных доступных квартир.Таким образом, первым шагом в оценке соглашения о регулировании Стайвесант-Таун-Питер-Купер-Виллидж был расчет скорости оборота для квартир с традиционной стабилизированной арендной платой в рамках развития. Большинство анализов квартир со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке сосредоточены на уровне вакантных площадей — доле квартир, пустующих в определенный момент времени. Напротив, этот анализ зависит от коэффициента текучести, который измеряет долю единиц, которые сменили аренду в течение прошлого года.

Используя данные о регулировании арендной платы HCR, НПА сравнила имена арендаторов, зарегистрированных для конкретных квартир, чтобы определить изменения в аренде от года к году.(Подробнее о методологии, используемой НПА для расчета годовой текучести кадров, см. в приложении). Мы ограничили наш анализ коэффициентом оборота традиционно стабилизированной арендной платы, потому что оборот первоначальных доступных единиц, скорее всего, будет похож на оборот единиц с самой низкой арендной платой в прошлом. Как отмечалось ранее, квартиры Роберта имеют гораздо более высокую медианную арендную плату и, следовательно, с большей вероятностью будут сдаваться чаще, чем квартиры с традиционной стабилизированной арендной платой. 8

При изучении текучести квартир с традиционной стабилизированной арендной платой в Стуйвесант-Таун-Питер-Купер-Виллидж можно выделить два отчетливых периода.Первый охватывает период с 2004 по 2009 год, период до решения Робертса, когда средняя текучесть кадров для этих подразделений составляла 10,5 процента. Именно в этот период арендаторы сообщали об агрессивной тактике домовладельцев по передаче квартир в попытке ускорить дерегулирование вакансий. 9 Однако после решения Робертса дерегулирование больше не рассматривалось, а уровень текучести кадров снизился, составив в среднем 4,0 процента с 2009 по 2015 год. В данном отчете они считаются «высоким» и «последним» показателями текучести соответственно. .В то время как внешние факторы, такие как тенденции на рынке жилья в целом, изменения в демографии арендаторов или новые законы о защите арендаторов (или обеспечение соблюдения существующих законов) на местном или государственном уровне, вероятно, влияют на то, как часто квартиры переходят из рук в руки, динамика собственности в застройке проявляется сыграло огромную роль в увеличении скорости оборота квартир.

Дерегулирование, отсутствие соглашения. Когда город сохраняет доступное жилье, он учитывает все единицы, на которые распространяется соглашение о регулировании, для достижения своей цели в области доступного жилья.Однако сделки по сохранению не заключаются в вакууме, и для оценки их воздействия необходимо сравнить ожидаемый результат с соглашением и тем, что произошло бы без него. IBO создала модели для оценки влияния соглашения Stuyvesant Town-Peter Cooper Village как с точки зрения количества создаваемых единиц жилья, проверенных на доход, так и количества единиц жилья со стабилизированной арендной платой, которые оно защищает. дерегулированный.

По оценкам

IBO, без какого-либо вмешательства чуть менее 1800 квартир оставались бы под регулируемой арендной платой до 2035 года.Хотя администрация де Блазио заявила, что соглашение о регулировании, подписанное в 2015 году, привело к сохранению 5000 квартир по цене ниже рыночной, согласно пресс-релизу, объявляющему о сделке, город одновременно прогнозировал, что в отсутствие соглашения 1500 квартир из этих В любом случае 5000 остались бы защищенными при стабилизации арендной платы с арендной платой ниже рыночной до 2035 года, что лишь немного ниже оценки IBO. Это означает, что, несмотря на то, что городские власти ожидали, что 1500 из 5000 квартир, охваченных сделкой, будут защищены арендаторами за счет стабилизации арендной платы в течение всех 20 лет, он по-прежнему учитывал полные 5000 единиц жилья, сохраненных в результате сделки, для достижения своей цели в области доступного жилья.

Чтобы составить эту оценку традиционно стабилизируемой арендной платы за следующие 20 лет отсутствия соглашения, IBO изучил степень, в которой квартиры переходят из рук в руки. При стабилизации арендной платы для единиц, которые переходят, допускается большее увеличение арендной платы (известное как увеличение вакантных площадей), чем для единиц, в которых существующие арендаторы просто продлевают свои договоры аренды (продление аренды). Увеличение вакансий установлено законом, начиная с 20 процентов от текущей арендной платы, но может быть скорректировано в большую или меньшую сторону в зависимости от того, когда квартира была сдана в последний раз и подписывает ли новый арендатор договор аренды на один или два года.

Чтобы смоделировать повышение арендной платы за квартиры в Стуйвесант-Таун-Питер-Купер-Виллидж в отсутствие соглашения, IBO предположила, что при сдаче квартиры арендная плата за нее увеличится на 19,6 процента — средний рост вакантных квартир, наблюдаемый во время исследования. период (с 2004 по 2015 год). В дополнение к увеличению вакантных квартир часто используется модернизация квартир (так называемые улучшения отдельных квартир или IAI) для повышения арендной платы при сдаче квартир, особенно в форме капитального ремонта квартир.Когда арендодатель производит капитальные улучшения в квартире (обычно когда квартира пустует между договорами аренды), он может постоянно повышать ежемесячную арендную плату на 1/60 стоимости улучшения. IBO использовала данные об увеличении IAI, наблюдавшемся в период высокой текучести кадров с 2004 по 2009 год, для оценки стоимости улучшений с поправкой на инфляцию в течение следующих 20 лет. В тех случаях, когда улучшения в свободной квартире приводили к тому, что законная арендная плата за эту квартиру превышала порог дерегулирования, IBO предполагал, что улучшения будут сделаны, и квартира будет дерегулирована.

Для квартир, которые не были сданы, IBO предположил, что арендная плата будет расти на 3,1 процента в год, среднегодовое увеличение арендной платы основано на сочетании договоров аренды на один и два года, подписанных в Stuyvesant Town-Peter Cooper Village в период с 2004 по 2015 год исследования. Поскольку Закон об аренде от 2015 года (см. врезку на стр. 11) теперь требует, чтобы порог дерегулирования изменялся одновременно с повышением Советом по норме арендной платы сроков аренды на один год, мы предположили, что порог дерегулирования повысится на 3.2 процента в год, среднее продление аренды на один год увеличивается с 2004 по 2015 год, начиная с 2700 долларов США в 2015 году (опять же, см. Приложение для более подробной информации о нашей методологии).


Закон об аренде от 2015 года продлевает срок действия правил аренды квартир

Хотя IBO оценивает, что в отсутствие соглашения чуть менее 1800 квартир со стабилизированной арендной платой в Stuyvesant Town-Peter Cooper Village останутся регулируемыми в 2035 году, гораздо меньше квартир останутся регулируемыми в 2035 году, если не изменение правил, внесенное в Закон об аренде 2015 года. .Закон был принят законодательным собранием штата в июне, за несколько месяцев до того, как в октябре было достигнуто нормативное соглашение. До принятия законодательства 2015 года порог высокой арендной платы оставался установленной суммой, периодически корректируемой законодательным органом с момента его принятия в 1997 году. Закон об аренде 2015 года повысил порог высокой арендной платы со статических время, начиная с 2016 года, он привязывал порог к годовому увеличению арендной платы при аренде на один год, установленный Советом по арендным правилам.Это означает, что до тех пор, пока законная арендная плата за квартиру была ниже 2700 долларов в 2015 году, а арендаторы выбирают аренду на один год, высокий порог арендной платы не может быть достигнут только за счет ежегодного повышения Совета по руководящим принципам арендной платы.

В отсутствие этого законодательства, если бы высокий порог дерегулирования арендной платы оставался постоянным на уровне 2700 долларов США до 2035 года и все другие допущения в модели IBO оставались бы такими же, только 700 квартир Stuyvesant Town-Peter Cooper Village со стабилизированной арендной платой оставались бы регулируемыми в 2035 г. — на 1000 единиц меньше квартир к 20 году действия соглашения (2035 г.) и на 16 000 квартир-лет регулирования меньше за полный 20-летний период, чем мы прогнозировали в соответствии с законом 2015 г., который допускает ежегодное повышение порога высокой арендной платы. 10 Полностью независимые от соглашения о консервации с городом и предшествовавшие ему, законодательные изменения в Олбани предоставили льготы арендаторам квартир со стабилизированной арендной платой в Stuyvesant Town-Peter Cooper Village и по всему городу за счет повышения высокого порога арендной платы в годах аренды. Совет директоров увеличивает арендную плату.

Поскольку повышение арендной платы напрямую связано со сдачей квартир в аренду, в нашей модели повышения арендной платы при отсутствии соглашения НВБ использовала коэффициент текучести, равный 10.5 процентов в год, что в среднем наблюдалось в период высокой текучести с 2004 по 2009 год. Как и в этот период, владельцы Stuyvesant Town-Peter Cooper Village будут иметь стимул к дерегулированию квартир за счет увеличения оборота, чтобы максимизировать доход от аренды после Налоговая льгота J-51, налоговая льгота, которая позволила стабилизировать арендную плату в квартирах Roberts и срок действия которой истекает в 2020 году. 11 Несмотря на защиту решением Робертса до 2020 года, высокая скорость оборота применяется в течение всех 20 лет по нескольким причинам.Во-первых, он основан на усреднении по времени, которое предназначено для сглаживания потенциальных различий между годами. Во-вторых, существует возможность того, что сдвиги в демографических и рыночных тенденциях могут привести к увеличению текучести кадров по сравнению с исторически наблюдаемыми. Наконец, таким образом НПА обеспечивает городу наибольшую выгоду, приписываемую соглашению о регулировании, по сравнению с тем, что произошло бы в его отсутствие.

Используя этот коэффициент текучести кадров, IBO использовала простую случайную выборку без замены, чтобы выбрать, какой из 10.5 процентов доступных по цене единиц будут сдаваться каждый год. Простая случайная выборка проводится без замены, поскольку после того, как единица выбрана в данном году в качестве единицы оборота, она не может быть отобрана снова в выборке этого года. Выборка каждого года не зависит от результатов выборки предыдущих или последующих лет, а это означает, что единицы могут быть выбраны для оборота более одного раза в течение 20-летнего периода. (Подробное описание нашей методологии моделирования см. в приложении.)

Поскольку моделирование дерегулирования квартир в течение 20-летнего периода включало случайную выборку квартир, подлежащих сдаче каждый год, IBO прогнала 20-летнюю модель 100 раз и усреднила результаты, чтобы свести к минимуму влияние любых крайностей в выборке.Каждый раз, когда модель запускалась, квартиры удалялись из нашего традиционно регулируемого набора данных, когда арендная плата за единицу была на уровне или выше уровня, достаточного для отмены регулирования в соответствии с текущими правилами вакансий с высокой арендной платой, и квартира перешла в аренду. Мы сообщаем среднее значение результатов этих 100 симуляций.

Квартира-Леты и Регуляция Без Договора. Для количественной оценки влияния соглашения о регулировании не только с точки зрения единиц со стабилизированной арендной платой, оставшихся в 20-м году периода действия соглашения (2035 г.), но и в течение полных 20 лет (с 2016 по 2035 гг.) НПА использует меру мы называем «квартира-годы».Не на все квартиры распространяется стабилизация арендной платы в течение одного и того же периода времени, поэтому показатель «квартиры-годы» отражает не только общее количество квартир, имеющих ту или иную форму защиты арендаторов в любой конкретный год, но и период времени, в течение которого эта льгота действует. . Это необходимо для измерения, поскольку, например, в отсутствие соглашения, квартира, которая не регулируется стабилизацией арендной платы в 19 году периода действия соглашения (2034 г.), имеет большую ценность с точки зрения защиты арендаторов в течение 20 лет, чем квартира. квартира, которая дерегулируется в год 2 периода действия соглашения (2017).Каждый год, когда квартира остается регулируемой, считается одним квартирным годом, и, таким образом, общее количество квартир со стабильной арендной платой за каждый год, сложенное вместе, в совокупности измеряет уровень квартирных лет со стабилизацией арендной платы в Стуйвесант-Таун-Питер-Купер-Виллидж в течение 20-20 лет. летний период.

С учетом того, что при условии высокой текучести кадров (оборот 10,5 %, среднее значение за период с 2004 по 2009 г.) единицы будут дерегулированы в отсутствие соглашения в соответствии с предположением о высокой текучести кадров (оборот 10,5%, средний показатель за период с 2004 по 2009 г.), наша оценка означает чуть менее 64 000 квартир-лет в течение следующих 20 лет, которые были бы защищены. по правилам стабилизации арендной платы без вмешательства города.(Если суммировать количество квартир со стабильной арендной платой за каждый год с 2016 по 2035 год, получится 64 000 квартир-лет.) Соглашение, заключенное городом, теоретически может охватывать не более 100 000 квартир-лет… 5000 квартир сохранились за 20-летний период. Из этого следует, что 64 процента квартир-лет, которые город утверждал как сохраненные в силу соглашения о регулировании, имели бы защиту арендаторов и арендную плату ниже рыночной в форме стабилизации арендной платы даже без соглашения.

Как упоминалось ранее, стабилизация арендной платы, хотя и предлагает множество мер защиты арендаторов, не обязательно доступна арендаторам этих квартир. В то время как средняя легальная арендная плата за жилье Stuyvesant Town-Peter Cooper Village с традиционной стабилизацией арендной платы в 2015 г. соглашение. Эти квартиры со стабилизированной арендной платой не будут проверяться на доход, и хотя доходы, вероятно, вырастут за этот период, эти квартиры могут или не могут быть фактически доступными для арендаторов со средним или низким доходом.

Арендная плата остается стабильной в соответствии с нормативным соглашением. Дерегулирование квартир со стабилизированной арендной платой в значительной степени зависит от скорости оборота. Поскольку новые владельцы должны поддерживать 5000 квартир с ограничением арендной платы до 2035 года в соответствии с соглашением либо за счет стабилизации арендной платы, либо за счет установленных в соглашении предельных значений арендной платы, это устраняет стимул к повышению легальной арендной платы для дерегулирования квартир в течение периода регулирования. Отменив этот стимул, IBO ожидает, что текучесть кадров останется на уровне 4.Средняя текучесть кадров за последние годы с 2009 по 2015 год — 0 процентов. Точно так же у владельцев застройки будет меньше стимулов для проведения капитального ремонта квартир по сравнению с вариантом, когда перевод квартир на арендную ставку по рыночной ставке является вариантом, как предполагает IBO в модели. отсутствие договора. Это, вероятно, приведет к меньшему количеству ремонтируемых единиц и меньшим инвестициям в комплекс в целом. Более низкая скорость оборота и сокращение использования IAI приводят к тому, что меньшее количество единиц достигает порога арендной платы, необходимого для дерегулирования.

IBO рассчитал дерегулирование единиц в соответствии с соглашением, используя модель, аналогичную той, которую мы использовали для оценки того, что произойдет в отсутствие соглашения; тем не менее, мы используем более низкую текучесть кадров и не повышаем IAI. Опять же, используя простой случайный отбор без замены, в этой модели было выбрано 4,0 процента единиц для оборота каждый год из выборки из 5000 единиц, охватываемых соглашением. Помещения, выбранные для оборота, имели средний рост вакантных площадей на 19,6 процента, применяемый к официальной арендной плате за предыдущий год.К единицам, не отобранным для оборота, было применено среднее годовое увеличение продления аренды на 3,1 процента, применяемое к официальной арендной плате за предыдущий год, и снова среднегодовая норма продления аренды в размере 3,2 процента ежегодно применялась к порогу дерегулирования. Модель запускалась 100 раз, и результаты усреднялись для получения выводов, представленных в этом отчете.

Используя эту модель, IBO оценивает, что в соответствии с соглашением почти 98 000, или 98 процентов, из 100 000 квартир-лет, охватываемых соглашением, будут защищены правилами стабилизации арендной платы.Это на 34 000 квартир-лет больше, чем планировалось IBO в отсутствие соглашения о сохранении. Кроме того, соглашение о регулировании также сохранит оставшиеся 2000 квартир-лет, которые достигли порога арендной платы, достаточно высоким, чтобы отменить регулирование от фактического преобразования в рыночную ставку во время действия соглашения. Таким образом, соглашение о регулировании расширяет защиту арендной платы на 36 000 квартир-лет больше, чем, по оценкам IBO, произошло бы только за счет стабилизации арендной платы без соглашения.Другими словами, оценки IBO показывают, что соглашение о регулировании обеспечивает дополнительную защиту до 36 процентов из 100 000 квартир-лет, которые оно покрывает.

Более низкие показатели оборачиваемости означают меньше единиц, проверенных на доход. Помещения с проверкой дохода (которых не существовало бы без соглашения о регулировании) создаются, когда первоначальный арендатор в помещении с традиционной стабилизированной арендной платой освобождается, и помещение переходит. Поскольку соглашение о регулировании уменьшает стимул к агрессивной сдаче квартир, это приводит к увеличению количества квартир, в которых сохраняется стабилизированная арендная плата, что, в свою очередь, ограничивает количество квартир, проверенных на доход, которые затем создаются.

Если оборот останется на текущем уровне (т. е. в среднем за период с 2009 по 2015 год), по оценкам IBO, почти 30 000 квартир-лет (30 процентов квартир-лет, охватываемых соглашением) будут подлежать проверке дохода для новых арендаторы. Каждый год в течение 20-летнего периода некоторые квартиры, занятые первоначальным арендатором, будут сдаваться, увеличивая количество квартир, проверенных на доход, каждый год. Однако чем позже в 20-летнем периоде регулирования произойдет оборот единицы, тем меньше времени она будет доступна до истечения срока действия соглашения о регулировании в 2035 году.Например, к концу действия соглашения в 2035 году IBO ожидает, что 2700 единиц будут проверены на доход, но лишь немногим более 100 из этих единиц будут проверены на доход с 2016 года, первого полного года вступления в силу соглашения о регулировании. Кроме того, количество единиц, проверенных на доход, будет увеличиваться, но более медленными темпами по мере того, как разработка продвигается в течение 20-летнего периода регулирования, потому что более вероятно, что единица оборота уже будет проверена на доход, чем дольше действует соглашение.

В соответствии с правилами соглашения о регулировании, 90 процентов подмножества квартир, проверенных на предмет дохода, зарезервировано для домохозяйств со средним уровнем дохода; остальные 10 процентов зарезервированы для домохозяйств с низким доходом. Таким образом, если предположить, что уровень оборота останется на своем недавнем уровне, 27 процентов квартир-лет, охватываемых соглашением, будут предназначены для домохозяйств со средним доходом, и только 3 процента будут единицами, предназначенными для домохозяйств с низким доходом. В оставшихся 70 процентах квартир-лет, охватываемых соглашением, IBO прогнозирует, что арендатор, проживающий на момент заключения соглашения, останется на своем месте.

Взаимодействие стабилизации арендной платы и тестирования доходов. Модели IBO предполагают, что все проверенные на доход единицы, назначенные владельцами застройки, будут выбраны из пула первоначальных доступных единиц, которые переходят. В то время как арендодатель может выбрать любую квартиру в застройке для замены первоначально доступной квартиры, которая освобождается, для максимизирующего прибыль арендодателя наиболее экономически целесообразно выбрать квартиру с традиционной стабилизированной арендной платой, то есть одну из арендных плат. — стабилизированные единицы, обозначенные как первоначальные доступные единицы, поскольку эти единицы уже подвержены самым большим ограничениям арендной платы за счет стабилизации.Это означает, что некоторые единицы будут иметь перекрывающийся статус как стабилизированной арендной платы, так и подлежащей тестированию дохода в соответствии с соглашением.

По оценкам IBO, из 30 процентов проверенных на доход квартир-лет, созданных в соответствии с соглашением о регулировании, 28 процентов квартир-лет будут иметь арендаторов, проверенных на доход, а также по-прежнему будет стабилизирована арендная плата, и только 2 процента квартир-лет будут должны быть проверены как на доход, так и на достаточно высокую арендную плату, которая позволила бы им отказаться от регулирования.Для квартир, проверенных на предмет дохода, регулирующее соглашение устанавливает требование о том, чтобы арендная плата не превышала уровней, доступных для домохозяйства, когда они впервые въезжают в квартиру. Арендная плата, однако, подлежит ограничению по арендной плате только в том случае, если арендная плата на единицу жилья не стабилизирована из-за дерегулирования или, если арендная плата стабилизирована, в случаях, когда законная арендная плата в соответствии с правилами стабилизации арендной платы становится недоступной в соответствии с определением доступности в соглашении: 30 процентов пределов доходов, установленных для домохозяйств со средним и низким доходом.Многие из первоначальных доступных квартир в соответствии с соглашением в Стайвесант-Таун-Питер-Купер-Виллидж в 2015 году имели арендную плату намного ниже 30 процентов от уровня домохозяйств со средним и низким доходом, а это означает, что потребуется много времени, чтобы законная арендная плата в условиях стабилизации арендной платы достигла подняться выше 30-процентного порога, во многих случаях только после 2035 года. 12

Если исходить из того, что квартиры продолжают меняться с более поздней скоростью, наблюдавшейся с 2009 по 2015 год, IBO прогнозирует, что 70 процентов квартир-лет не будут иметь арендатора, проверенного на доход, потому что арендатор, действующий на момент начала действия регулирующего соглашения, останется в доме. место с арендной платой ниже порогов дерегулирования; все эти квартирные годы покрываются стабилизацией арендной платы, но не ограничениями дохода.Однако, как обсуждалось ранее, соглашение устраняет стимулы для владельцев добиваться высокой текучести жилья в попытке дерегулирования квартир. Используя этот более медленный уровень текучести кадров, IBO прогнозирует чистый прирост в размере около 6 процентов от общего числа лет, в течение которых арендная плата остается стабилизированной по сравнению с тем, что произошло бы в отсутствие соглашения. Эти 6 процентов, наряду с 30 процентами квартир-лет, которые, по прогнозам, будут подлежать проверке на доход, означают, что, по оценкам IBO, соглашение о регулировании обеспечивает дополнительную защиту в общей сложности 36 процентов квартир-лет в соответствии с соглашением о доступности.

Рост оборота означает увеличение числа проверенных на доход единиц. IBO ожидает, что уровень оборота квартир в Stuyvesant Town-Peter Cooper Village останется на своем недавнем уровне 4,0 процента. Однако также возможно, что изменения в демографических и рыночных тенденциях приведут к изменениям текучести кадров. Например, если текучесть кадров возрастет до 10,5 %, наблюдаемых при застройке с 2004 по 2009 г., мы прогнозируем, что 60 % квартиро-лет будут проверяться на доход, а 6 % квартиро-лет зарезервированы для малоимущих. домохозяйства.В соответствии с этим предположением о высокой текучести примерно 10 процентов квартир-лет будут проверены на доход и будут иметь арендную плату, достаточно высокую, чтобы позволить им отказаться от стабилизации арендной платы.

Несмотря на то, что изменения в основных допущениях могут изменить долю квартир-лет, подлежащих тестированию на доход, и количество квартир, которые можно было бы дерегулировать, соглашение о регулировании ни в рамках модели с высокой текучестью, ни с недавней моделью коэффициента текучести не предусматривает тестирование доходов во всех 5000 единицах, которые он охватывает, даже не к 20 году, и в противном случае все 5000 единиц не подлежали бы дерегулированию, как предполагалось во время объявления о сделке по сохранению.

Защита определенных объектов Roberts, ограниченных правилами льготной арендной платы

Roberts Units и защита от повышения арендной платы. Помимо обещания сохранить доступность 5000 квартир, соглашение Stuyvesant Town-Peter Cooper Village также содержало формулировку для защиты некоторых из 5800 арендаторов комплекса Roberts (те единицы, на которые распространяется стабилизация арендной платы только в то время, когда застройка получает налоговые льготы J-51). ) от резкого увеличения арендной платы, когда срок действия пособия истекает в 2020 году.Соглашение ограничивает ежегодное увеличение арендной платы до 5 процентов в течение пяти лет после истечения срока действия J-51. Однако эти средства защиты потенциально могут применяться не более чем к четверти от общего числа арендаторов Roberts.

Во-первых, положения соглашения о регулировании применяются только к объектам Roberts, которые были дерегулированы до решения суда и впоследствии возвращены к стабилизации арендной платы в 2011 году, всего 4 331 объект. Во-вторых, защита распространяется только на квартиры, постоянно занимаемые арендатором с момента, когда квартира была перерегистрирована как стабилизированная в 2011 году, до истечения срока действия пособия J-51 в 2020 году, то есть на квартиры, в которых арендатор решил остаться в квартире и платить по рыночным ставкам. в период после его первоначального дерегулирования и до решения Робертса вернуть единицы к регулированию арендной платы.По оценкам IBO, по состоянию на 2015 год примерно 1400 единиц из 5800 единиц Roberts соответствуют этим двум критериям. Эти квартиры описываются в соглашении как «обозначенные единицы Робертса». Если в период с 2015 по 2020 год в какой-либо из 1400 обозначенных квартир Roberts изменится арендатор, эта единица больше не будет претендовать на дополнительную защиту. Таким образом, вполне вероятно, что этим положением воспользуются менее 1400 квартир, которые в настоящее время имеют право на получение помощи.

Льготная арендная плата и защита от ступенчатого повышения. Когда в 2011 году единицы Roberts были возвращены в режим стабилизации арендной платы, они не вернулись к той арендной плате, на которой они вышли из режима стабилизации арендной платы. Вместо этого формула, созданная как часть юридического урегулирования, установила, какими будут новые законные арендные ставки, и — для многих квартир — установила новые законные арендные ставки выше, чем фактические рыночные ставки для этих квартир. По этой причине около 65% выделенных единиц Roberts в настоящее время арендуются по льготным ставкам, которые установлены в соответствии с фактическими рыночными ставками, что в среднем на 820 долларов ниже установленного законом предела арендной платы.Поскольку обозначенные квартиры Roberts с льготной арендной платой в основном арендуют на уровне, который может выдержать рынок, любые ограничения, накладываемые соглашением на законный предел, не повлияют на арендную плату, фактически взимаемую за квартиру, за исключением каких-либо значительных скачков на рынке аренды в течение пяти лет. -год защиты. В определенных квартирах Roberts без льготной арендной платы — максимум около 490 единиц — годовой рост арендной платы будет ограничен 5 процентами с 2020 года, когда истечет налоговая льгота J-51, которая создала класс квартир Roberts, в течение следующих пяти лет, 2025 года.

Положения Регулирующего соглашения будет трудно обеспечить

Регулирующее соглашение имеет ограниченный надзор. Эффективность любого нормативного соглашения зависит от того, насколько хорошо оно соблюдается и обеспечивается. Однако в соответствии с соглашением о регулировании, подписанным новыми владельцами Stuyvesant Town-Peter Cooper Village и Корпорацией жилищного строительства, требования к отчетности и надзору ограничены. Владельцы должны убедиться, что домохозяйства соответствуют требованиям к доходу и размеру домохозяйства, чтобы арендатор мог переехать в квартиру с проверкой дохода.Дважды в год владельцы сообщают HDC следующую информацию: текущая арендная плата за любые первоначальные доступные квартиры, которые были переданы и стали проверенными на доход в течение последних шести месяцев; копии заявлений об аренде (но не резервной документации, подтверждающей доход) для жильцов доступных квартир, доход которых был проверен в течение последних шести месяцев; и краткое описание услуг, предоставляемых пожилым людям. Владелец не обязан предоставлять информацию о статусе стабилизации арендной платы любой из 5000 квартир в соответствии с соглашением о регулировании, и HDC не получает данные о стабилизации арендной платы от государственного управления жилищного строительства и коммунальных услуг.Помимо отчетов, предоставляемых HDC владельцами застройки, HDC имеет право просматривать полные заявки и документы, подтверждающие доход, но не более 20 проверенных на доход квартир каждые шесть месяцев, при этом квартиры выбираются HDC. Если будет обнаружено существенное несоответствие, HDC может запросить дополнительные заявления и документацию о доходах для рассмотрения.


Первоначальный полугодовой отчет для HDC указывает на низкую текучесть кадров

В сентябре 2016 года владельцы Stuyvesant Town-Peter Cooper Village представили HDC полугодовой отчет о жилье с проверкой на доход, созданном за первые шесть месяцев после проведения первой лотереи на жилье с проверкой на доход.HDC предоставила нам сводку информации на уровне здания, но отказалась предоставить информацию на уровне квартиры, которую мы могли бы сопоставить с нашими данными стабилизации арендной платы на уровне квартиры. По состоянию на сентябрь 2016 года владельцы сообщили, что 25 квартир прошли проверку на доход в результате оборота. Из 25 квартир 14 квартир с одной спальней, 10 квартир с двумя спальнями и одна квартира с тремя спальнями.

Изучив эти первые 25 проверенных на доход квартир, HDC сообщила IBO, что ни одна из будущих доступных единиц, проверенных на доход, не пересекается с 5 231 начальной доступной единицей, указанной владельцами.Это указывает на то, что владельцы этих 25 квартир выбрали другие квартиры в комплексе в качестве будущих доступных единиц, а не просто преобразовали первоначальные доступные единицы в будущие доступные единицы, когда они станут свободными. Это может быть связано с тем, что задержки между передачей квартиры и созданием системы лотереи и процесса проверки дохода повлияли на то, какие квартиры были вакантными на момент утверждения новых жильцов, проверенных на доход, для вселения в комплекс.

Тем не менее, для этого анализа НПА основывается на предположении, что будущие доступные квартиры создаются из первоначальных доступных единиц по следующим причинам: 1) лотерея и процесс подтверждения дохода, вероятно, со временем станут более упорядоченными, устраняя задержку между вакансией и въезжать; 2) первоначальный отчет о 25 квартирах может быть слишком мал, чтобы представлять проект в долгосрочной перспективе; и 3) тот факт, что в экономических интересах владельца, стремящегося к максимизации прибыли, применять ограничения доступности к единицам, которые уже имеют наибольшее количество ограничений, то есть к квартирам, которые начинались как первоначальные доступные единицы.

Взаимодействие правил затруднит их соблюдение. Регулирующее соглашение между городом и Stuyvesant Town-Peter Cooper Village тесно переплетено с государственными правилами стабилизации арендной платы — система сложных правил сама по себе. Верхний предел арендной платы для квартир с проверкой дохода применяется только в том случае, если стабилизированная арендная плата в соответствии с законом поднимается выше уровня, который считается доступным, не более чем на 30 процентов от уровня дохода, установленного для домохозяйств со средним и низким доходом.Правила стабилизации арендной платы контролируются и регулируются на предмет соблюдения на уровне штата, в то время как регулирующее соглашение о сохранении доступного жилья в Stuyvesant Town-Peter Cooper Village находится на уровне города.

Без обмена данными и мониторинга между городом и штатом городу будет сложно определить, когда будет применяться предел арендной платы, предусмотренный в нормативном соглашении. HDC заявила, что не имеет доступа к каким-либо данным о стабилизации арендной платы и, следовательно, не имеет информации о том, какие квартиры традиционно имеют стабилизированную арендную плату, а также о законных арендных платах за отдельные квартиры.И это несмотря на то, что в соответствии с соглашением о регулировании арендная плата за будущие доступные единицы, которые регулируются, должна быть установлена ​​на более низком уровне из официальной арендной платы со стабилизированной арендной платой или арендной платы, основанной на доходе. С этой целью HDC рассчитывает на то, что владелец здания будет правильно сообщать об уровне арендной платы в соответствии с соглашением, а арендаторы будут отслеживать и сообщать о любых проблемах со стабилизацией арендной платы или соглашением о сохранении в HCR и HDC соответственно.

Исполнение нормативного соглашения на уровне города с правилами стабилизации арендной платы на уровне штата исторически было проблематичным для городских агентств.Например, исследование, проведенное ProPublica в 2015 году, показало, что во многих зданиях, получающих льготу по налогу на имущество города 421-а, не были зарегистрированы их квартиры, поскольку арендная плата стабилизировалась государством, что является требованием для получения льгот 421-а. Кроме того, хотя информированные арендаторы часто являются ценным ресурсом в обеспечении соблюдения правил нормативного соглашения, сложность нормативного соглашения между Стайвесант Таун и Питер Купер Виллидж, особенно то, как оно взаимодействует с правилами стабилизации арендной платы, может затруднить арендаторам понять свои права.Более того, поскольку 5000 квартир, подпадающих под действие соглашения, не привязаны к конкретным квартирам, а могут переключаться между собой в рамках застройки по мере сдачи квартир, арендаторы вряд ли будут знать, на какие квартиры распространяется соглашение о регулировании. То, что могло быть единицей, проверенной на доход, с ограничением арендной платы для одного арендатора, может быть преобразовано в рыночную ставку, и вместо доступной единицы может быть выбрана другая квартира. Эта гибкость может еще больше усложнить задачу, связанную с необходимостью полагаться на арендаторов в обеспечении соблюдения нормативного соглашения.

Заключение

Регуляторное соглашение Стайвесант-Таун-Питер-Купер-Виллидж, подписанное в октябре 2015 года, стало крупнейшей разовой сделкой по сохранению в истории Нью-Йорка. Налоговые льготы и ссуды, предоставленные городом в качестве стимулов, оцениваются в 220 миллионов долларов. Сделка была объявлена ​​​​как сохранение арендной платы на 5000 квартир ниже рыночной в течение 20 лет, подразумевая, что город сохранит доступность на 100 000 квартир-лет. Однако при внимательном рассмотрении положений регулирующего соглашения величина выгод, получаемых городскими арендаторами, меньше предполагаемой.Кроме того, потенциал для разблокировки прав на воздух в Stuyvesant Town-Peter Cooper Village остается неизвестен, и его влияние на увеличение масштабов будущей застройки неизвестно. Хотя это не расходы для города, с точки зрения владельцев двух комплексов продажа прав на эфир может стать самой прибыльной частью сделки.

Что касается преимуществ для городских арендаторов, IBO прогнозирует, что 64 000 квартир-лет доступности, которую администрация де Блазио приписывает соглашению, оставались бы стабилизированными по арендной плате даже без сделки.Исходя из этой оценки, соглашение о регулировании может считаться сохранением 36 000 квартиро-лет дополнительной защиты арендаторов (то есть оно распространяет льготы на 36 процентов из 100 000 квартиро-лет, охватываемых соглашением). Количество лет доступности квартиры, указанное в соглашении, было бы больше, если бы не изменение в законе штата, которое усилило защиту квартир со стабилизированной арендной платой. Закон об аренде 2015 года, принятый законодательным собранием штата за четыре месяца до подписания соглашения, допускал ежегодное увеличение порога дерегулирования квартир с высокой арендной платой, связанного с увеличением, установленным Советом по аренде для продления аренды на один год.По оценкам IBO, одно только это дает эффект стабилизации арендной платы арендаторам в Stuyvesant Town-Peter Cooper Village примерно на 16 000 лет больше, чем если бы порог оставался на постоянном уровне в 2700 долларов.

Регулирующее соглашение обеспечивает дополнительную защиту арендатора двумя способами. Во-первых, он лишает арендодателей стимулов к увеличению оборота квартир и проведению капитального ремонта квартир с целью дерегулирования квартир. Поэтому по договору регулирования будет сдаваться и дерегулируться меньше квартир, чем без него.Во-вторых, по соглашению, когда одна из 5000 застрахованных квартир все-таки сдается, она должна быть заменена доступной квартирой с проверкой дохода. Поскольку IBO оценивает, что соглашение о регулировании снизит скорость оборота в Stuyvesant Town-Peter Cooper Village, что увеличит количество квартир со стабильной арендной платой, оно в то же время ограничивает количество создаваемых квартир, проверенных на доход.

По оценкам

IBO, 30 процентов квартирных лет, охватываемых периодом соглашения, будут проверяться на доход.Остальные 6 процентов квартир-лет, пользующихся соглашением, получают дополнительную защиту арендаторов, поскольку они остаются в регулировании арендной платы дольше, чем если бы не заключали соглашение, но не станут единицами, проверяемыми на доход, потому что они никогда не передают аренду в течение регулирующего периода. период.

С точки зрения проверки доходов, только 3 процента из 100 000 квартир-лет, предусмотренных соглашением, будут зарезервированы для домохозяйств с низким доходом, а 27 процентов из 100 000 квартир-лет, предусмотренных соглашением, будут зарезервированы для домохозяйств со средним уровнем дохода. .Кроме того, по оценкам IBO, 28% из 100 000 квартир-лет, охватываемых соглашением, будут проверены на доход и по-прежнему будут подлежать стабилизации арендной платы, в то время как только 2% будут проверены на доход и будут иметь достаточно высокую арендную плату, которая позволит им дерегулировать. , но арендная плата по-прежнему удерживается ограничениями по соглашению.

Наконец, защита от повышения арендной платы для арендаторов в квартирах Roberts ограничена небольшим подмножеством долгосрочных арендаторов, потенциально приносящих пользу менее чем 1400 домохозяйствам, и даже для подмножества квартир Roberts, которые соответствуют этим требованиям защиты от повышения арендной платы, механика льготной арендной платы может свести на нет предполагаемую защиту соглашения.

Поскольку мэр продолжает настаивать на сохранении доступного жилья, субсидии, связанные с этими усилиями по сохранению, должны быть сопоставлены с реалистичной оценкой того, что произойдет с жильем в отсутствие вмешательства города. Затем такое сравнение дает информацию о том, что на самом деле получает общественность в обмен на финансовые и налоговые льготы, предоставляемые городом при принятии соглашений о сохранении.

Подготовлено Сарой Стефански

Примечания

1 Большинство программ доступного жилья требуют проверки дохода только при первоначальном заселении квартиры с ограниченным доходом.Поэтому возможно, что в случае снижения доходов домохозяйства «доступная» арендная ставка может превысить более 30 процентов дохода домохозяйства и, следовательно, фактически стать «недоступной» для проживающего в нем домохозяйства. И наоборот, доходы некоторых арендаторов, прошедших проверку на доход, могут увеличиться в течение срока их владения и, следовательно, получать арендную плату, которая намного ниже того, что можно было бы считать доступным. Однако стабилизация арендной платы даже изначально не приводит арендную плату в соответствие с доходами, а вместо этого ежемесячная арендная плата за единицу устанавливается в соответствии с государственными правилами стабилизации арендной платы.
2 Для получения более подробной информации о покупке Stuyvesant Town-Peter Cooper Village компаниями Tishman Speyer и BlackRock и последующих годах владения см.: Bagli, Charles V. Other People’s Money: Inside the Housing Crisis and the Demise of the Greatest Когда-либо заключенная сделка с недвижимостью. Нью-Йорк: Plume, 2013.
3 Управление мэрии Нью-Йорка, «Мэр, местные выборные должностные лица и лидеры арендаторов объявляют о 20-летнем соглашении с Blackstone и Ivanhoé Cambridge о защите жилья среднего класса в Stuyvesant Town и Peter Cooper Village», Пресс-релиз, 20 октября 2015 г.
4 Копию полного перечня условий можно найти на веб-сайте члена Совета Дэниела Гародника: http://www.garodnick.com/sites/default/files/NYC-BX%20Term%20Sheet.pdf.
5Дополнительную справочную информацию о передаваемых правах на застройку см. в Центре недвижимости и городской политики Фурмана, «Разблокировка права на строительство: проектирование более гибкой системы передачи прав на застройку», аналитическая записка, март 2014 г.
6 Подробная информация о как рассчитывалась будущая арендная плата для единиц, возвращенных для стабилизации арендной платы в соответствии с соглашением Робертса, можно найти на https://www.berdonclaims.com/case_files/Addendum%202%20to%20the%20Notice.pdf.
7 В настоящее время ожидается разъяснение от Департамента жилищного и муниципального обслуживания штата Нью-Йорк относительно того, можно ли в этот момент отменить регулирование в отношении жилья, достигшего порога дерегулирования высокой арендной платы после освобождения, или же оно должно быть сдано в аренду до последней арендной платы. стабилизированный арендатор, и только после их освобождения квартира может выйти из режима стабилизации арендной платы. Для целей нашего анализа мы предполагаем, что когда квартира достигает порога высокой арендной платы, в течение этого года она будет дерегулирована.Это допущение обеспечивает наиболее щедрый сценарий в отношении того, сколько единиц в рамках сделки по сохранению будет поддерживаться как ниже рыночной цены, которая в отсутствие соглашения в противном случае стала бы единицами с рыночной ставкой.
8 Начиная с 2011 года, когда объекты Roberts были возвращены в режим стабилизации арендной платы, до 2015 года, последнего года нашего исследования, IBO обнаружила, что среднегодовая скорость оборота объектов Roberts составила 15,8 процента. 9 Опять же, см. Багли, Чарльз В. Деньги других людей: внутри жилищного кризиса и упадка крупнейшей сделки с недвижимостью, когда-либо заключенной.New York: Plume, 2013.
10 Эта модель также была запущена 100 раз, и представленные результаты отражают средний результат.
11 Кто-то может возразить, что «высокий» уровень (10,5 процента) следует рассматривать как верхнюю границу, поскольку меры защиты арендаторов в рамках стабилизации арендной платы были усилены со времени владения Tishman Speyer, и ассоциация арендаторов и СМИ относительно агрессивной тактики дерегулирования. И наоборот, другие могут возразить, что, учитывая изменения в демографических характеристиках резидентов, коэффициент текучести кадров на самом деле может превысить 10.5 процентов. Учитывая эти конкурирующие гипотезы, наше моделирование сценария «отсутствия соглашения» использует исторический «высокий» коэффициент текучести, наблюдаемый для развития, исходя из предположения, что — в отсутствие защиты регулирующего соглашения — новые владельцы будут проводить дерегулирование единиц со стабилизированной арендной платой как были у предыдущих владельцев.
12 Ограничение дохода для единиц со средним и низким доходом устанавливается федеральным правительством и может увеличиваться быстрее, чем стабилизированная арендная плата в течение 20-летнего периода, и в этом случае стабилизированная арендная плата, установленная законом, всегда будет определять максимальную арендную плату владельца может зарядить.

PDF-версия доступна здесь.

Получить уведомление о бесплатных отчетах по электронной почте

Фейсбук

Твиттер

RSS

Где найти меблированную аренду на короткий срок в Чикаго

Существует множество онлайн-ресурсов для людей, ищущих краткосрочную аренду квартир в Городе ветров — мы выбрали одни из лучших.

(Фото: Педро Секели через Flickr / CC BY-SA 2.0)

Для тех, кто ищет краткосрочную понедельную или помесячную аренду, апартаменты для краткосрочного пребывания предоставляют все преимущества долгосрочной аренды, но по значительно более низким ценам. Обычно расположенные в городских районах, эти квартиры часто меблированы и оснащены такими удобствами, как кухни и жилые помещения. Поскольку Airbnb доминирует на краткосрочном онлайн-рынке, может быть сложно найти альтернативу, но мы провели небольшое исследование и выбрали одни из лучших компаний, предлагающих краткосрочную аренду мебели в Чикаго.

Мы предпочитаем Booking.com найти меблированную квартиру для краткосрочного пребывания в Чикаго на срок от нескольких дней до нескольких недель. Поисковая система для путешествий является одним из крупнейших и наиболее уважаемых веб-сайтов-агрегаторов жилья по всему миру, и хотя это в первую очередь веб-сайт для бронирования отелей, в нем также есть большой раздел с квартирами. Когда мы искали варианты краткосрочного пребывания в Чикаго, было доступно около 100 квартир по цене от 150 долларов за ночь.Booking.com также предлагает Гарантию лучшей цены, а также специальный раздел отзывов, хотя поиск этих отзывов о понравившейся квартире может быть немного более удобным для пользователя.

Компания Blueground, созданная в 2013 году, предназначена для тех, кто ищет полностью меблированные апартаменты с гибкими условиями аренды на срок от 30 дней и более. Важным отличием от Booking.com является то, что пребывание более месяца может обеспечить существенную экономию, поскольку чем дольше вы проживаете, тем доступнее становятся цены.Во время нашего онлайн-поиска квартир в Чикаго мы обнаружили цены от 1550 долларов в месяц за студию. В целом компания перечисляет более 250 доступных квартир в Чикаго, разбросанных в некоторых из самых привлекательных районов города и вокруг них, причем большинство из них сосредоточено вокруг его центрального района. Их профессионально управляемая недвижимость «под ключ» включает в себя все, от студий до апартаментов с одной и двумя спальнями. Процесс онлайн-бронирования прост и интуитивно понятен, а также есть круглосуточная служба поддержки, доступ к которой осуществляется через гостевое приложение.

Компания Pinnacle Furnished Suites, основанная в 2014 году, предлагает роскошное корпоративное жилье и краткосрочную аренду, специализируясь на ультрасовременных, безупречно оформленных и удобно расположенных меблированных номерах в Чикаго. Угождая корпоративным профессионалам или частным лицам, ищущим решение для краткосрочного проживания, квартиры доступны во всех типах и размерах, включая студии, кабриолеты и 1/2 спальни. Во всех квартирах также есть широкий спектр удобств и предметов первой необходимости, таких как полотенца, подушки, простыни и столовая посуда, а доступ к коммунальным удобствам здания включен в ежемесячную арендную плату, а также электричество и кабель.В 2018 году Pinnacle вошла в список Inc. 500 самых быстрорастущих компаний США, заняв 5-е место в Чикаго.

Координатор глобальных решений

Furnished Quarters Питер

НЬЮ-ЙОРК, 23 марта 2016 г. (GLOBE NEWSWIRE) — Компания Furnished Quarters, крупнейший поставщик временных меблированных квартир в Нью-Йорке и Бостоне, сегодня объявила о том, что Питер Потарн, координатор глобальных решений, получил сертификат сертифицированного специалиста по корпоративному жилищному строительству (CCHP). ) обозначение Ассоциации поставщиков корпоративного жилья (CHPA).

«Вся команда Furnished Quarters рада тому, что Питер Потарн получил сертификат CCHP, — сказал Крейг Партин, директор по продажам Furnished Quarters. «Это действительно знаковое достижение для любого специалиста по корпоративному жилищному строительству, и оно отражает обширный отраслевой опыт Питера и его способность развивать прочные отношения с компаниями-партнерами по всему миру».

Согласно CHPA, сертификация CCHP является примером «компетентности и профессионализма в сфере корпоративного жилья.» Чтобы получить сертификат, кандидаты должны опираться на личный опыт, отраслевые ресурсы, информацию о вебинарах и соответствующие статьи для подготовки и сдачи экзамена CCHP. отражает этот опыт. В дополнение к его недавней сертификации CCHP, он также имеет звание специалиста по глобальной мобильности от Совета по перемещению сотрудников. Продавец-консультант, старший координатор отдела продаж.С сентября 2015 года он занимает свою нынешнюю должность координатора глобальных решений Furnished Quarters и подчиняется Кену Брауну, менеджеру по глобальным решениям. До прихода в Furnished Quarters Потарн работал консультантом по продажам в The Inn at Fox Hollow в Вудбери, штат Нью-Йорк. Родом из Венгрии, Потарн получил степень магистра искусств по английскому языку в Университете Этвеша Лоранда в Будапеште.
 
«Мне очень нравятся гостеприимство и мобильность корпоративного жилья, а также та роль, которую жилье играет для отдельных лиц как в профессиональной, так и в личной жизни, — сказал Потарн.«Это делает индустрию корпоративного жилья совершенно уникальной, и я очень рад получить обозначение CCHP, работая от имени такой динамичной, выдающейся компании в этой области».
 
Программа Global Solutions для меблированных кварталов предлагает комплексное решение для компаний, которым требуются решения для меблированного жилья по всему миру. Global Solutions расширила свою сеть доступных квартир за пределы Соединенных Штатов, включив в нее Европу, Южную Америку, Центральную Америку, Австралию и Азию.Программа добилась роста доходов в среднем на 65% в годовом исчислении за последние три года.
 
О меблированных помещениях

Furnished Quarters — это независимый поставщик стильно оформленных и полностью оборудованных временных меблированных квартир в аренду как на национальном, так и во всем мире, а также крупнейший поставщик временного меблированного жилья в Нью-Йорке и Бостоне. Furnished Quarters также предлагает широкий выбор временно меблированных квартир в Кембридже, Нью-Джерси, Уайт-Плейнс и Коннектикуте.Компания недавно открыла отель Q & A Residential в Нижнем Манхэттене, где гостям предлагается проживание в апартаментах от 1 до 29 ночей, включая гостиничные удобства. Компания Furnished Quarters, основанная в 1998 году, предлагает доступ к более чем 40 000 меблированных краткосрочных квартир по всему миру одним звонком. Для получения дополнительной информации посетите сайт Furniturequarters.com.

Фотография, сопровождающая этот выпуск, доступна по адресу: http://www.globenewswire.com/newsroom/prs/?pkgid=39547

.
          

ураганов не смогли уничтожить дух Галвестона.Бум аренды жилья для отдыха просто мог. — Техасский ежемесячник

За десять лет, что она прожила в Галвестоне, Коди Райт привыкла к привычной рутине каждый раз, когда на город обрушивается ураган. Как только становится безопасно, она выходит на улицу, чтобы оценить ущерб и проверить своих соседей, простой жест, который, вероятно, практикуется с тех пор, как люди оккупировали уязвимый барьерный остров у побережья Техасского залива. Но через несколько часов после того, как ураган Николас обрушился на остров в середине сентября, вылив почти фут дождя и засыпав местные улицы мусором, 39-летняя мать одного ребенка была поражена тем, насколько резко изменился ее район.В ее квартале, расположенном в нескольких минутах ходьбы от туристического пирса Удовольствий, больше не было знакомых лиц, которых она узнала за эти годы. Несколько самых красивых домов в ее районе, большинство из которых представляли собой исторические двухэтажные жилища с видом на океан, теперь стояли совершенно пустыми в результате того, что здания были сданы в краткосрочную аренду на таких платформах, как Vrbo, Vacasa, BeachBox и Airbnb, где в некоторых случаях они доступны по цене до 1000 долларов за ночь.

Ураган «Николас», возможно, оставил после себя лишь незначительные физические повреждения, но для Райта ураган осветил более длительную форму локальных разрушений.«Я чувствую, что здесь меньше людей, чем раньше, из-за краткосрочной аренды», — говорит Райт, которая живет за домом для отдыха, который может вместить восемь человек за ночь, но пустует, по ее оценкам, примерно пять дней в день. неделю. «Если вам понадобится помощь или у вас возникнет вопрос, или если после шторма на улице будет упавшее дерево или галька, я даже не знаю, к кому обращаться, или живет ли владелец вообще на острове».

Райт, как и многие трансплантаты, прибыла в Галвестон, когда ей было далеко за двадцать, и быстро почувствовала себя на неторопливом, залитом солнцем острове как дома.Уроженец Айдахо никогда не переставал тосковать по гористой местности Тихоокеанского Северо-Запада, но Галвестон обещал нечто, что было даже более редким: непринужденный прибрежный образ жизни по доступной цене. Она купила свой первый дом с двумя спальнями в самом центре острова менее чем за 100 000 долларов и с тех пор приобрела еще несколько объектов недвижимости. Запустив успешный бухгалтерский бизнес, занимаясь серфингом после работы и отдыхая с друзьями в эклектичных кофейнях острова, Райт не могла избавиться от ощущения, что наткнулась на секрет Полишинеля.«Я влюбилась в Галвестон и людей, которые здесь живут, — говорит она. «Если бы вы нашли такой образ жизни на Гавайях или в Калифорнии, вы бы заплатили миллионы». Теперь, спустя десять лет после ее приезда, когда местная арендная плата за отпуск растет, местных жителей вытесняют, а ее налоги на недвижимость только в прошлом году выросли на 70 процентов, она начала подумывать о возвращении в Айдахо.

Галвестон, пожалуй, больше, чем любое другое сообщество в Техасе, всегда был во власти могущественных сил, неподвластных ему.По этой причине город имеет циклическую историю опустошения, за которой следует устойчивость и переосмысление. Но в некотором смысле последние силы, обрушившиеся на Галвестон, кажутся более могущественными и потенциально постоянными, чем все, что исходит из Мексиканского залива. Когда Райт переехал на остров в 2011 году, семья среднего класса могла найти просторный дом в центре Галвестона менее чем за 150 000 долларов. Но в течение многих лет цены на жилье на острове стремительно росли, настолько, что средняя цена на местном рынке временами превышала даже такие крупные города, как Остин и Хьюстон.Это тенденция, которую многие галвестонцы прослеживают до урагана Айк 2008 года, который разрушил тысячи местных домов. Домовладельцы среднего класса и с низким доходом без страховки были опустошены, но местные жители со страховкой смогли отремонтировать и восстановить, используя кризис для создания богатства, которое усугубило социальное расслоение. Пандемия усилила эти существующие экономические тенденции, вызвав волну богатых покупателей — в основном из Техаса, но даже из Калифорнии и Нью-Йорка — стекаться на остров в поисках вторых домов и инвестиционной недвижимости, развязывая войны торгов и размещая еще больше стресса для скудного жилого фонда Галвестона.Сегодня средний дом на острове стоит почти 300 000 долларов, что на 22,6% больше, чем в прошлом году, и почти в два раза больше, чем средняя стоимость десять лет назад.

В каком-то смысле джентрификация Галвестона далеко не уникальна. За последний год тот же рост цен в сочетании с непреклонным спросом на ограниченный ассортимент привел к перемещению местных жителей в места отдыха по всей стране, от Крестед-Бьютта, Колорадо, до озера Тахо, Калифорния, и Бозмана, Монтана. Разница, по словам местных жителей, заключается в том, что ни один из этих городов не разделяет географические ограничения Галвестона или его традиционно многочисленное население среднего класса.«Вы видите много мест по всей стране, где краткосрочная аренда поглощает рынок аренды и жилья, поэтому никого не должно удивлять, что это происходит и в Галвестоне», — говорит Дэвид МакКлендон, демограф и специалист по данным. с January Advisors, консалтинговой фирмой по обработке данных со штаб-квартирой в Хьюстоне. «Разница в том, что здесь это происходит намного быстрее, чем в соседних городах на материке».

Во многих частях Галвестона почти невозможно пройти квартал, не наткнувшись на один или несколько домов, сдаваемых в краткосрочную аренду, которые варьируются от крошечных квартир в гараже до огромных викторианских особняков в исторических кварталах.Их фасады часто ярко окрашены, с автоматическими сейфами на входной двери и китчевыми вывесками с такими выражениями, как «Добро пожаловать в рай» над головой. Тележка для гольфа, излюбленное транспортное средство многих посетителей, припаркованная перед входом, считается явным признаком того, что местное жилье уступило место рынку аренды для отпуска. По оценкам, из 30 000 домов на острове около 5 200 в настоящее время сдаются в краткосрочную аренду (хотя некоторые местные жители считают, что это число выше из-за незарегистрированных квартир).По данным некоммерческой организации Vision Galveston, которая выступает за более доступное жилье на острове, это число увеличивается примерно на 1000 домов ежегодно с 2019 года. По данным организации, за последние три года на острове наблюдался 125-процентный рост краткосрочной аренды.

В таких районах, как Дистрикт 2, традиционно рабочий район, зажатый между центром города и дамбой, нередко можно найти улицы, на которых более дюжины домов сдаются в аренду на время отпуска.Некоторые из них в основном пустуют, но другие часто полны шумных отдыхающих, которые бродят по окрестностям на тележках для гольфа и наполняют обычно тихие улицы движением и звуками вечеринок в течение всего дня. «Это может создать хаос, когда машины повсюду, мусор на улицах и громкая музыка», — говорит Роб Льюис. 42-летний учитель независимого школьного округа Галвестона вырос в Галвестоне и унаследовал дом, который его дед купил в 1947 году, но опасается, что рост налогов на недвижимость может в конечном итоге вытолкнуть его и его невесту с острова, особенно если они решат начать семья.«Дома для отпуска лишают этот дух сообщества и то чувство собственности, которое необходимо району, чтобы иметь настоящую идентичность», — говорит он.

В городе, который уже страдает от дефицита инвентаря и дорогого жилья, а учителей, пожарных и молодых специалистов уже вытесняют на материк, многие местные жители обеспокоены тем, что Галвестон превращается из доступного, этнически разнообразного сообщества в богатый, монолитный в расовом отношении островной курорт. полностью зависит от временной рабочей силы через дамбу.Город, в котором в настоящее время проживает около 50% белых и 30% латиноамериканцев, за последние два десятилетия потерял более 40% чернокожих жителей. Экономический эффект от краткосрочной аренды также был внезапным и плодотворным. Согласно городским данным, в 2018 году аренда на время отпуска составила 29 процентов всех налоговых платежей за проживание в отелях. Только в первой половине 2021 года это число увеличилось до 42%.

«Рынок уже взял верх», — говорит Бетти Мэсси, давний житель Галвестона, которая работала в ряде местных советов, включая городскую торговую палату и местное жилищное управление.«Некоторые люди скажут, что это нормально, потому что аренда на время отпуска и вторые дома имеют финансовый смысл для многих людей. Но если вы хотите быть настоящим американским сообществом, состоящим из пенсионеров, работающих семей и пожарных, которые живут здесь и тренируют наши команды Малой лиги, то вы не можете просто оставить это на усмотрение рынка».


Не всех беспокоит наплыв новых жителей. В течение многих лет болтливый агент по недвижимости Кристина Джонсон и ее муж Джереми, которые помогают покупателям отремонтировать ветхую недвижимость, чтобы улучшить ее визуальную привлекательность на веб-сайтах по аренде на время отпуска, извлекают выгоду из огромного спроса на островную недвижимость.Супруги, которые с гордостью заявляют, что знают о краткосрочной аренде больше, чем кто-либо другой на острове, переехали в Галвестон из Южной Калифорнии в восьмидесятых и любят шутить, что предвидели нынешний бум острова на десятилетия вперед. Хотя Галвестон начал появляться в национальных журналах о путешествиях еще до пандемии, нынешняя популярность острова тесно связана с появлением COVID. Вскоре после того, как это началось, говорит Кристина Джонсон, техасцы, которые не могли летать и сидели взаперти в помещении, поняли, что если они собираются быть заключенными в собственном доме, то этот дом вполне может быть на пляже.За этим последовала, по словам пары, «золотая лихорадка» в сфере недвижимости, которая еще не замедлилась. Продавцы могут рассчитывать на получение десятков предложений, многие из которых оплачиваются наличными и значительно превышают запрашиваемую цену за свои дома.

«Мы только что вступили в войну за дом площадью семьсот квадратных футов в Ямайка-Бич, было пятьдесят предложений, и в итоге было продано более четырехсот тысяч», — говорит Джонсон. По ее оценкам, 80 процентов звонков, которые она получает от потенциальных покупателей, исходят от инвесторов, которые хотят приобрести дом, который можно превратить в краткосрочную аренду или ремонт, который можно быстро продать для получения прибыли.По ее словам, она быстро предупреждает чрезмерно рьяных покупателей, что покупка недвижимости не приведет к мгновенному богатству. Но они могут создать стабильный источник дохода в размере от 30 000 до 60 000 долларов в год, в зависимости от размера дома, удобств и местоположения. «Галвестон никогда не выглядел лучше для инвесторов, чем сейчас», — говорит Джонсон, которая также начала бизнес по уборке краткосрочной аренды недвижимости своих клиентов. «Если вы владеете устаревшей викторианской квартирой, которая приносит девяносто девять долларов за ночь, добавление небольшого ремонта означает, что вы можете начать брать двести долларов за ночь, что быстро складывается.”

Джонсон слышала критику по поводу того, что рынок аренды на время отпуска меняет качество жизни Галвестона, но она считает, что критики игнорируют финансовые выгоды, которые краткосрочная аренда предлагает городу. «Каждый раз, когда гость бронирует краткосрочную аренду , , город получает девять процентов прибыли», — говорит она. «Это чертовски большие деньги, и из-за этого мы видели улучшение за улучшением в городе».

Кит Джейкоби, как и многие другие жители Галвестона, с которыми я разговаривал, не считает, что полная казна компенсирует бремя недоступности жилья для многих местных семей.Когда 39-летняя Джейкоби, первоначальный директор Vision Galveston, росла на острове в восьмидесятых, она жила на той же улице, что и ее учителя, педиатр и сотрудники полиции. Она вспоминает этот город как «настоящую родную общину», место, где ее соседи жили и работали на острове полный рабочий день, пока воспитывали семьи. Некоторые из тех же самых семей начали уезжать с острова в девяностых, и эта тенденция усилилась после Айка.

По оценкам Vision Galveston, с 2010 года Галвестон, в котором проживает около 50 000 жителей, потерял почти восемьсот семей с детьми, что на 16 процентов меньше, чем количество местных семей, хотя многие взрослые продолжают каждый день ездить в город на работу. работают из городов в получасе езды, таких как Ла-Марк, Дикинсон и Лиг-Сити.Организация обнаружила, что остров лишается детей, особенно чернокожих и латиноамериканцев, а это означает, что семьи, владеющие жильем, покидают остров одновременно с увеличением числа арендаторов. «Вам не нужно быть специалистом по данным, чтобы знать, что когда вы начинаете терять молодые семьи, это будет иметь экономические последствия и проблемы с удержанием талантов», — говорит Джейкоби, добавляя, что она знает пару владельцев малого бизнеса. которые были вынуждены переехать к своим родителям, потому что не могли найти жилье.«Это уважаемые предприниматели, люди, которые заставляют местную экономику гудеть, и они не могут позволить себе жить здесь».

Если бы он стал королем на один день, член городского совета Округа 2 Уильям Шустер, который преподает курс местной истории в средней школе Болл, говорит, что приказал бы застройщикам строить блоки доступного жилья на землях, принадлежащих городу. Шустер, житель Галвестона в седьмом поколении, согласен со своими соседями в том, что краткосрочная аренда играет роль в жилищном кризисе в городе, но не хочет возлагать на них чрезмерную вину.Завершает проблему, по его словам, низкая заработная плата, ограниченное предложение жилья и высокая стоимость страхования от ветра и наводнений. «Я видел бесчисленное количество учителей, которые не из этого района, переехали сюда в поисках работы и хотели бы здесь работать, но скажут вам, что они уехали на материк, потому что они могут потратить вдвое меньше и получить задний двор в районе без больших затрат. страховки», — говорит он. Шустер считает, что многие из больших исторических домов на острове, которые требуют большего ухода, чем многие семьи готовы взять на себя, часто лучше всего использовать в краткосрочной перспективе . Несмотря на это, сказал он, растущее число домов для отпуска создает уязвимые места, характерные только для Галвестона. «Меня пугает следующий ураган, — говорит Шустер. «Что произойдет, если у вас случится коллапс в индустрии туризма и вдруг у вас на острове появятся тысячи свободных домов на следующий год?»

Торрина Харрис, поэт из Галвестона и молодой специалист, провела месяцы в поисках безопасного и доступного жилья для себя и своей десятимесячной дочери. Она хотела бы остаться на острове на длительный срок, но говорит, что отсутствие доступного жилья заставляет ее задуматься о переезде на материк.Фотография Питера Холли

Несмотря на близость к дамбе, временами дом Коди Райта кажется жутко пустым. В течение многих лет семьи были заметным присутствием в ее районе среднего класса, который находится на окраине исторического района Шелковый чулок. Некоторые из них раньше были упакованы в ветхий двухэтажный оштукатуренный многоквартирный дом, расположенный перпендикулярно ее дому. Но за последний год лепнину сняли, а здание отремонтировали, а его светло-коричневый фасад окрасили в ярко-бирюзовый цвет.В течение нескольких месяцев два семейных дома дальше по кварталу были отремонтированы и выкрашены в пастельные пурпурные и розовые тона, а обитатели, казалось, исчезли без предупреждения. Через дорогу еще два дома подверглись быстрой перестройке.

Сегодня улица, отмеченная высокими пальмами и недавно посаженными клумбами, преобразилась, ее полированные, яркие дома напоминают сцену с карибской открытки. Есть только одна проблема, как заметил Райт, когда мы прогуливались по улице недавним днем.«Людей вокруг больше нет», — сказала она. «Это город-призрак». Справедливости ради следует отметить, что мы столкнулись с несколькими молодыми женщинами, которые торопливо таскали чистящие средства между арендными платами для отдыха, установленными в каждом отреставрированном доме. Их присутствие придавало району ощущение гигантского отеля под открытым небом, за исключением коридорных и камердинеров.

Только в квартале Райта мы насчитали не менее пятнадцати квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду. В соседних кварталах их было гораздо больше. Подсчитав их, пока мы гуляли по району, даже Райт был ошеломлен тем, насколько этот район изменился за последний год.«Совсем недавно это был район среднего класса с детьми, катающимися на велосипедах, и семьями, которые жили здесь годами», — сказала она. «Ирония в том, что сейчас все выглядит красиво, но все, что заставило меня полюбить Галвестон, то, что сделало это место реальным, исчезает».

Даже наемным профессионалам, которые хотели бы остаться в Галвестоне надолго, стало трудно, если не невозможно. Этой весной Вивиан Виктории потребовалось около месяца, чтобы понять, что покупка дома в Галвестоне, который она снимала в прошлом году, невозможна.Дома в пределах ее бюджета, в пределах двухсот тысяч, нуждались в ремонте в десятки тысяч долларов. Однако те, которые были готовы к заселению, обычно были более чем на 100 000 долларов выше ее ценового диапазона. Несмотря на то, что она была молодым специалистом, работающим в Фонде Кемпнера, благотворительной организации, занимающейся сохранением и развитием общества, Виктория в итоге купила дом в Дикинсоне, городе примерно на полпути между Хьюстоном и Галвестоном. «Большая часть моей работы связана с общением с сообществом и его улучшением», — сказала Виктория.«Это связь, которую я хотел бы наладить сам, но у меня нет опыта жизни здесь».

Нехватка жилья затрагивает и арендаторов. Торрина Харрис, тихая 26-летняя поэтесса и общественный деятель, входящая в совет директоров Vision Galveston, также причисляет себя к тем, кто хотел бы инвестировать в Галвестон, но не может этого сделать. Харрис переехал в Галвестон из Лиг-Сити в 2016 году, чтобы работать в медицинском отделении Техасского университета, но совсем недавно начал работать программным директором Культурного центра Ниа, некоммерческой организации Галвестона, которая предлагает молодым людям наставничество и обучение навыкам.Несмотря на то, что она принесла домой свою первую профессиональную зарплату и бюджет аренды почти в 1200 долларов, она изо всех сил пытается найти подходящее жилье для себя и своей десятимесячной дочери. Устав жить в двухсотметровой квартире и купать своего малыша в пластиковом детском бассейне под душем, она провела месяцы в поисках жилья в безопасном районе с ванной и, в идеале, стиральной машиной и сушилкой. Харрис намеревается остаться на острове, недалеко от работы и среди профессиональных контактов и друзей, которых она воспитывала годами, но благополучие ее дочери является ее главным приоритетом.«Как получилось, что у меня нет уголовных преступлений, у меня хорошая кредитная история, и я могу зарабатывать в четыре раза больше арендной платы каждый месяц, — говорит она, — но у меня нет никаких вариантов?»

Не имея подходящего жилья по разумной цене, она беспокоится, что ей придется вернуться в пригород Хьюстона, подальше от быстро меняющегося города, который стал ее домом в последние годы. Харрис говорит: «Я люблю Галвестон и хочу, чтобы он ответил мне взаимностью, но вместо этого я чувствую, что меня бросают».

Краткосрочная аренда растет в Корпус-Кристи, как и количество нарушений

Вот как работает городское правительство Корпус-Кристи

В Корпус-Кристи существует форма правления, основанная на совете управляющего.Вот что это значит.

Wochit

Рынок краткосрочной аренды Корпус-Кристи в настоящее время составляет 2100 домов после того, как в прошлом году в списки было добавлено более 400 домов для сдачи в аренду, сообщили городские власти во вторник.

Краткосрочная аренда, также называемая арендой на время отпуска, обычно представляет собой меблированные квартиры, многоквартирные дома или дома, в которых арендаторы могут чувствовать себя более как дома, чем в гостинице.

В 2020 году рынок краткосрочной аренды в Корпус-Кристи составлял около 1700 домов. По словам городского менеджера Питера Занони, городу нужно их больше, чтобы удовлетворить спрос.

Тем не менее, в городе также наблюдается всплеск нарушений зонирования при краткосрочной аренде, особенно на острове Норт-Падре, на Северном пляже и в домах вдоль Оушен-Драйв.

Городские власти представили последние статистические данные и кратко изложили текущие городские постановления во время очередного заседания городского совета во вторник.

Нарушения условий аренды на время отпуска 

Ассоциация владельцев недвижимости острова Падре утверждает, что город не обеспечивает должного соблюдения действующего городского постановления о краткосрочной аренде.

Аренда на время отпуска не разрешена в районах, где проживает одна семья, или, точнее, в этом районе нельзя арендовать дома на срок менее одного месяца.

Президент ассоциации Марвин Джонс выступил во время публичного обсуждения собрания. Группа состоит из 8 000 объектов недвижимости с населением до 15 000 человек.

«Вы хотите жить рядом с домом для вечеринок на выходных? И это в первую очередь то, что краткосрочная аренда в рамках Ассоциации владельцев недвижимости острова Падре», — сказал он.. «Пивные банки на улицах, проблемы с дорожным движением, наркотики и преступность являются отличительной чертой жилых районов».

Дебра Брок является брокером Vacasa Real Estate LLC, которая будет управлять примерно 500 объектами недвижимости для аренды на время отпуска в Корпус-Кристи после завершения текущего приобретения. Брок также сказал, что город не выполняет постановление должным образом.

«Есть путаница с зонированием, потому что люди покупают эту недвижимость и думают, что могут управлять ею, и они сдаются в аренду на 30 дней или более», — сказала она.«Город этого не требует».

В этом году на острове Норт-Падре было зарегистрировано и расследовано около 70 нарушений. Десятка подтвердилась. С января 2020 года было вынесено 26 жалоб на нарушение правил краткосрочной аренды. 

Что делает город?

Занони работает над разработкой рекомендаций по политике краткосрочной аренды для рассмотрения советом к концу 2021 года. Он будет работать со своими сотрудниками, изучая, как другие штаты Техаса решают эту проблему, и нанимает консультанта.

«У нас нет политики, а потом… в наших кодексах есть небольшое руководство», — сказал Занони. «(Микрорайоны) не любят краткосрочную аренду, из-за высокой текучести, большого автомобильного трафика, проблема была с шумом и мусором. принята политика, которая помогает защитить окрестности. Вот что мы хотим сделать.»

Занони сказал, что город выступает за краткосрочную аренду, но хочет помнить о районах.

Комиссия по планированию и городской совет могут разрешать аренду на время отпуска в районе для одной семьи в каждом конкретном случае. Должностные лица могут одобрить специальное разрешение на дом для ночлега и завтрака или запланированную застройку в качестве краткосрочной аренды.

Гостиница типа «постель и завтрак» определяется как жилье, занимаемое владельцем, которое может быть арендовано не более чем для 10 человек одновременно.

Краткосрочная аренда разрешена в районах, где разрешены гостиницы.

Грег Смит, р-н.4 член совета подчеркнул, что жители острова Норт-Падре сказали ему, что они не получают «никакой поддержки» от города, когда сообщают о нарушениях.

«Я надеюсь, что сотрудники… что мы действительно начнем укреплять наше оружие», сказал он. «Это наша отправная точка номер один».

Майк Пусли, член совета на свободе, согласился со Смитом. Он сказал, что когда его семья останавливалась в краткосрочной аренде в этом районе, «это было очень похоже на вечеринку братства».

«Это проблема, которая достигла совершеннолетия, и здесь мы немного отстаем», — сказал он.

Вот цифры

В 2020 году было 1722 объявления о краткосрочной аренде. Сегодня их 2140 в этом году, что отражает увеличение на 24 процента по сравнению с прошлым годом.

Из этих арендных площадей 24 процента находятся на острове Норт-Падре, 34 процента — в центре города и на Северном пляже, а 20 процентов — в других местах Корпус-Кристи.

Airbnb и VRBO — это инструменты онлайн-бронирования для краткосрочной аренды, но они составляют лишь треть бронирований. Большинство заказов осуществляется напрямую.

Город заключил соглашение с обеими компаниями о сборе единовременных платежей за аренду отеля.Компании не предоставляют городу конкретной информации, такой как адреса краткосрочной аренды.

В 2020 финансовом году от Airbnb и VRBO город получил примерно 1,2 миллиона долларов налоговых поступлений от Airbnb и VRBO и около 1 миллиона долларов в этом финансовом году.

По оценкам городских властей, от 25 до 50 процентов потенциальных налоговых поступлений HOT от краткосрочной аренды не регистрируются и не собираются.

Кэтрин Карго следит за открытием и развитием бизнеса, сообщая о влиянии решений городских властей. Ознакомьтесь с вариантами подписки и специальными предложениями на странице Caller.com/subscribe. Связанные новости : Вы можете арендовать эти роскошные домики на деревьях в Техасе, соблюдая при этом социальную дистанцию ​​

Сент-Питер Жилье и жилье для отдыха — Миннесота, США

Сент-Питер Жилье и жилье для отдыха — Миннесота, США | AirbnbПерейти к содержимому

К сожалению, некоторые части веб-сайта Airbnb не работают должным образом без включенного JavaScript.

Найдите и забронируйте уникальное жилье на Airbnb

Лучшее жилье для отдыха в Сент-Питере

Гости соглашаются: эти варианты проживания высоко оценены за расположение, чистоту и многое другое.

Отдельная комната · 2 гостя · 1 кровать · 1,5 ванные комнаты

Дом Энгессера (Комната королевы Елизаветы) рядом с GACЭтот прекрасно сохранившийся кирпичный дом был построен в 1890 году. Семья Энгессеров владела пивоварней и цирком! Номер «Королева Елизавета» причудливый и очаровательный, с полноразмерной кроватью с балдахином и отдельной ванной с душем через холл.Насладитесь утренним солнцем в прекрасной гостиной/гостиной или на передней или задней веранде.

Квартира целиком · 2 гостя · 1 кровать · 1 ванна

Квартира в историческом здании Stahl House. Полная меблированная обновленная тихая студия на 3-м этаже отлично подходит для одной ночи или длительного проживания. Кровать размера «queen-size», смарт-ТВ, Wi-Fi, ванная комната, кухня, микроволновая печь, кофеварка, кухонные принадлежности, утюг и гладильная доска

Отдельная комната · 2 гостя · 1 кровать · 1,5 ванных комнаты Дом века — это как шаг назад во времени.Дом Энгессера теплый и гостеприимный, с богатым характером и историческим шармом. В «Комнате принца Уильяма» есть кровать размера «queen-size» с экологически чистым постельным бельем. Отдельная ванная комната с ванной/душем расположена рядом со спальней.

Аренда отдыха для каждого стиля

Получить количество пространства, которое подходит для вас

  • дома

    Комфортабельные места со всеми Essentials

    13

    отелей 15

  • Отели

    Стильные проживания и удобства

  • Уникальные пребывания

    Пространства, которые больше, чем просто место для сна

Популярные удобства для аренды Saint Peter

    • 9012
    • 9012

    Прочие отличные Аренда на отпуске в Сен-Питер

    1. · Le Centre

    Прекрасная каюта с 2 спальнями и прекрасным пляжем

    100 долларов США за ночь

    100 долларов США за ночь

    69 долларов США за ночь

    69 долларов США за ночь
    1. Жилой дом целиком
    2. · Henderson
    3. 3 Henderson

      3

      149 долларов / ночь

      149 долларов США за ночь
      1. Весь гостевой люкс
      2. · Новая Прага

      GCDC Bunker

      70 долларов / ночь

      70 долларов США за ночь

      Wholistic Living!

      $ 60 / Night

      $ 60 за ночь
      1. Весь жилой дом
      2. · Сент-Петр

      Домик (весь дом)

      $ 268 / Night

      $ 268 за ночь
      1. Весь жилой дом
      2. · Mankato

      приятный Оставайтесь

      $ 93 / Night

      $ 93 за ночь
      1. Вся арендный блок
      2. · Le Sueur
      3. · Le Sueur

      Главный уровень Rambler (дуплекс) 25 минут от Mankato

      $ 131 / Night

      $ 131 за ночь
      1. Mankato

      Свежая страна, звездное ночное небо, тихое место

      $ 75 / ночь

      $ 75 за ночь
      1. $ 75 за ночь
        1. · Mankato
        2. · Mankato

        Campus Comply View House

        $ 88 / ночь

        $ 88 за ночь
        1. арендная единица
        2. · Mankato

        Очаровательный вид на парк 1-комнатная квартира сдается ежемесячно

        50 долларов / ночь

        50 долларов США за человека за ночь
        1. Отдельная комната
        2. · Святой Петр

        Дом Энгессера (главный люкс) Рядом с Густавом и парком

        108 долл.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.